Экспертное мнение

Необходимость цифровой идентификации и дистанционного взаимодействия 07.12.2017 Необходимость цифровой идентификации и дистанционного взаимодействия

Обаева Алма Сакеновна    Председатель правления НП «НПС». Является инициатором и одним из разработчиков ФЗ №161 «О национальной платежной системе». Также при непосредственном участии А.С. Обаевой разработаны нормативные документы Банка России в соответствии с требованиями закона «О национальной платежной системе».

подробнее

Статьи

07.12.2017

Осуществление фактического контроля над должником возможно вне зависимости от формально юридических признаков аффилированности (через родство или свойство с лицами, входящими в состав органов должника, прямое или опосредованное участие в капитале либо в

подробнее

Рынок криптовалют

08.12.2017

Экспертный совет при Госдуме предложил передать регулирование криптовалют отраслевой организации

подробнее

Новости

ЛЕНТА НОВОСТЕЙ
Декабрь 2017
gif
пн вт ср чт пт сб вс
27 28 29 30 01 02 03
04 05 06 07 08 09 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31
gif

Покупка по доверенности. Риск перевешивает преимущества

Покупка по доверенности. Риск перевешивает преимущества

За предыдущие двадцать с небольшим выпусков нашей «Энциклопедии практической недвижимости» мы фактически уже провели сделку. Но все предыдущие выпуски я бы назвал школой, поскольку в них были отражены лишь принципы и основные моменты проведения сделок. Правда же, как известно, кроется в деталях.

Сделка по доверенности часто отдает криминалом

Поэтому, начиная с этого выпуска, мы будем рассматривать «частные» случаи проведения сделок. Но от этих «частностей» порой зависит очень много. Начнем со сделок по доверенностям. Почему именно с них? Потому что их боятся даже опытные риэлторы. У них просто глаза сразу тускнеют, когда они слышат от продавца, что квартира продается по доверенности. Почему? Да все очень просто - любой опытный риэлтор хорошо понимает, какой объем дополнительной работы кроется за одной
это фразой, и у него сразу возникают нехорошие мысли: а вдруг сделка сорвется, или вообще все это «развод»? И тут риэлтор прав - случается и то и другое. В общем, сделки с доверенностями к «школе недвижимости» никак не отнесешь, скорее они попадают сразу в курс университета. Причем ближе  концу. И никогда,
ни в одном агентстве сделка, где есть доверенность, не пройдет «сама собой», а только под жестким контролем начальства. Разумеется, я говорю, только  о
профессиональных агентствах недвижимости, а не о конторах-однодневках.

Итак, начнем… с простой истории, которую нам рассказали в агентстве недвижимости «Русский дом». Сделка, в которой квартира продавалась по доверенности,  с самого начала как-то не понравилась менеджерам фирмы. Ну да, именно не понравилась. Если вы часто ходите в магазин за мясом, вам тоже может сходу не приглянуться какой-то кусок. Почему?  Очень долго придется объяснять, одним словом – опыт. Вот и в этот раз, несмотря не безупречное поведение представительницы продавца, опыт подсказывал менеджерам, что проверять в этой сделке надо ВСЕ!!!  Чем они собственно и занялись. Хотя сама доверенность (как документ) сомнений не вызывала. Но только была выдана она начальником… тюрьмы. Ну и что? Ведь продавала квартиру по доверенности жена осужденного! Стало быть, супруги договорились или разделить квартиру, или … В общем, деньги в такой ситуации вещь нужная.

Жена осужденного спустя пару дней примерно так все и объяснила в доверительной беседе с директором агентства. Но директор, дама опытная, 17 лет проработавшая в недвижимости, как-то не прониклась слезливой историей жены. Даже скорее напротив, в общем-то правдивая история заставила ее задуматься. В результате сотрудница агентства была послана в командировку в
места не столь отдаленные. Дальше начинается роман, место которому не в интернет–издании. Поэтому приведу только концовку. Сотруднице удалось выяснить, что смертельно больной муж давно лежит в тюремном изоляторе, и подписать доверенность тремя днями раньше просто не мог физически. Подписали эту доверенность за него или заставили подписать в полубессознательном состоянии, узнавать она уже не стала. А собственно зачем узнавать детективные подробности – стало и так ясно, что доверенность недействительная и что в любой момент ее и все действия, по ней совершенные, можно оспорить. Сделка была  закрыта, так и не начавшись. Ну а если бы прошла,
то покупатель наверняка остался бы и без квартиры и без денег.

Напугал? Спасибо. Такие истории хороши для начала. И надо сказать, что они относительно редки. Но вот совершенно банальная история. Доверенности, выданные родственникам, – это просто обыденное явление в мире недвижимости. Другой вопрос как они получают подобные доверенности, если скажем дедушке уже 90 лет, и жить ему осталось чуть ли не несколько дней. Да, да, по мнению
директора агентства недвижимости «Центр» Якова Кусевикого, родственники при виде уплывающей из-под носа квартиры, порой ведут себя не лучше отпетых мошенников из предыдущей истории. И как только в агентстве видят так называемую «генеральную» доверенность, выданную родственникам, как тут же за ее проверку берутся специалисты. Ну а если выясняется, что родственник очень пожилой человек, тут даже не надо диагноза ставить. Всем и так ясно:
квартиру пытаются увести из-под носа других родственников – претендентов на наследство. Если купить такую квартиру, не разобравшись с доверенностью, то судебные слушания по этому делу вам обеспечены до конца жизни. Остальные родственники никогда не выпустят вас из своих нежных объятий. Да, чуть не забыл, в той истории, о которой нам рассказали в агентстве недвижимости
«ЦЕНТР» все закончилось благополучно… для покупателей. От квартиры им пришлось отказаться, так как выяснилось, что умирающий дедушка по настоянию любящих родственников и при содействии «знакомого» нотариуса доверенность подписал, что называется, не глядя. Оспорить такую доверенность при желании можно было бы очень легко. Кстати аналогичные истории случаются и  с
алкоголиками, наркоманами – на их жилье тоже охотников хватает.


Историй с поддельными доверенностями, которыми мы хотели вас побаловать в конце материала, оказалось столько, что в агентстве недвижимости «Аркада» нам практически не стали их рассказывать. Дескать, это самое банальное действо мошенников, поэтому и говорить здесь нечего. Обычно такие доверенности выплывают откуда-то из глубинки, где вдруг ни с того ни с сего оказался владелец квартиры. Стоит  в агентстве увидеть такую доверенность, как следует практически немедленный отказ от сделки. А чего, спрашивается, зря тратить  деньги, посылать специалиста  в глухую провинцию, для того чтобы убедиться, что там не то что заявителя никогда не было, но и нотариус уже давно не тот. Нет, конечно, бывает, что и заявитель там был, и нотариус тот, но тогда все обстоит еще хуже - тут вполне возможное уголовное дело.

Вот так вкратце выглядит вводный курс в историю сделок по доверенностям. К  тому небольшому списку «странных» доверенностей, которые мы привели, можно добавить доверенности от начальников воинских частей, капитанов, «лучших друзей»… Список можно продолжать до бесконечности. Проще запомнить одно правило, если вы увидели в деле «генералку», пусть она и не относится к вашей квартире, а всего лишь участвует в цепочке, и эту доверенность не проверял тот
человек, которому вы можете доверять на 100%, заканчивайте сделку немедленно. Ну или, в крайнем случае, проводите ее под контролем надежного агентства. Кстати, некоторые агентства, которые иногда проводят все же такие сделки, соглашаются на них с одним жестким условием – доверитель должен сам получить деньги. Что касается  доверенностей, которые выдаются для
совершения конкретных действий по сделке, то, как правило, это техническая необходимость, которая облегчает проведение сделки, и пугаться их не стоит.
Хотя проверять тоже надо.

Сергей Уткин, Restate.ru


Возврат к списку


Позвоните нам бесплатно
Сегодня 12.12.2017

Блоги

С 7 декабря заказчики по Закону N 223-ФЗ смогут временно вносить в реестр договоров меньше сведений

По постановлению правительства с этой даты и до 1 июля 2018 года не нужно направлять в указанный рее...

Публикации

Константин Гольдштейн (Microsoft): рынок понимает, что у блокчейна есть будущее 06.12.2017 Константин Гольдштейн (Microsoft): рынок понимает, что у блокчейна есть будущее

В ближайшее время стоит ожидать появления блокчейн-решений в области логистики и страхования. Многие из этих решений будут реализованы на базе платформы Microsoft Azure Baas.

подробнее
159-ФЗ 44-ФЗ