Экспертное мнение

Последствия для отрасли 12.08.2017 Последствия для отрасли

Эдуард Олевинский, Председатель Комитета по финансовому обеспечению ответственности в процедурах банкротства Российского Союза саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

Эта новелла установила самый настоящий запрет на профессию за двукратное нарушение формальных правил, даже если этим нарушением не причинен ущерб никому из участников процедуры.

подробнее

Статьи

12.08.2017

Альфа-банк описал, как он избавляется от проблемных активов

подробнее

Рынок криптовалют

14.08.2017

Раздвоение биткоина подарило владельцам $11 млрд. Воспользоваться бесплатными деньгами смогут далеко не все

подробнее

Новости

ЛЕНТА НОВОСТЕЙ
Август 2017
gif
пн вт ср чт пт сб вс
31 01 02 03 04 05 06
07 08 09 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31 01 02 03
gif

Блеск и нищета московского Генплана

Блеск и нищета московского Генплана

Заместитель председателя Мосгордумы Андрей Метельский дал справку, согласно которой над проектом Генплана работали «сотни архитекторов и специалистов», и назвал заявление Комиссии Общественной палаты по сохранению и развитию отечественной культуры «крайне неосторожным» с точки зрения охраны психического здоровья москвичей: «Когда палатой делаются такие громкие заявления, люди начинают нервничать, сомневаться». «Да, есть некоторые моменты, которые нужно поправить. Именно поэтому мы и провели общественные слушания, поэтому и пошли на третье чтение», - добавил Андрей Метельский, очевидно намекая на то, что могли ведь принять законопроект и сразу в двух чтениях. Или без так называемых «публичных слушаний».

Глава комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов вообще призвал не обращать внимания на критику Генплана со стороны Общественной палаты: «Видимо, это какое-то знамя: надо же с чем-то бороться. Вот они и борются. При этом преследуется цель не сохранить город, а обратить на себя внимание. Не думаю, что подобные заявления стоят внимания». Хотя тут же добавил, что в окончательном варианте Генплана необходимо закрепить градостроительные меры по созданию в столице «безбарьерной среды для инвалидов». Из чего следует, что «сотни архитекторов и специалистов» о «безбарьерной среде» как-то забыли.

» Никакого
нового генплана нет...

Главная идея Генплана развития Москвы до 2025 года состоит в разделении городских территорий на зоны развития и зоны стабилизации ( уже рассказывал об этом в № 45 за сентябрь-октябрь 2009 года). Первые подлежат реконструкции - сносу и новой застройке; в зонах стабилизации будет проводиться только капремонт и благоустройство территории. По словам Александра Кузьмина, основная часть поправок к Генплану связана с уточнением границ зон развития и зон стабилизации. Об уровне обсуждения поправок, профессионализме разработчиков законопроектов и необходимости самого Генплана свидетельствует, скажем, такой пассаж из речи главного архитектора: «Возьмём Ленинский проспект по направлению из центра: справа по пожеланиям жильцов - зоны стабилизации, а слева, например, за магазином «Тысяча мелочей», где пятиэтажки, также по пожеланиям жильцов делаем зоны реорганизации». Вот и весь «Генплан». Какая система, какие лимиты, проекты и сметы во времени и в пространстве? Здесь жильцы попросили - не жалко. А там не попросили - знать, не судьба.

А ведь помимо Генплана - «декларации» (хотя и объёмной - в 1 500 страниц), Мосгордуме предстоит принять летом во втором чтении гораздо более важный документ - Правила землепользования и застройки города (ПЗЗ), - рядовым жителям города недоступный уже в силу своей специфики и объёма в 9 300 страниц. Москвичам же главный архитектор предлагает «писать письма»: «Депутаты оформят их в виде поправок».

Прямо оскорблять Общественную палату умный и опытный чиновник не стал, а просто «принизил инфоповод». По словам главного архитектора, никакого нового Генплана вообще не существует, а значит, и спорить, собственно, не о чем. Речь идёт не о принятии нового, а об актуализации уже имеющегося Генерального плана столицы на период с 2010 по 2025 годы: «Актуализацию надо провести потому, что истёк законодательно установленный шестилетний период, после которого город обязан проводить корректировку Генплана».

» .. зато появились
«молодые хрущобы»...

А действительно, что такого нового в этом Генплане? «Зона развития» ли, «зона стабилизации» ли - по сути, документ не ставит перед властями столицы никаких обязывающих целей. Он лишь продублировал известные ограничения по высотности, типу и плотности застройки, особенно актуальные для центра города. Остальное - мечты, кокетство и маленькие хитрости вольных художников. Чего стоит одно только предрождественское заявление директора НИиПИ Генплана Сергея Ткаченко о том, что Москва является самым зелёным мегаполисом в мире, а в Генплане (то есть к 2025 году) леса занимают 2/3 территории города. «Наиболее ценные природные территории в скором времени будут полностью защищены. Дело даже не в том, что защитники природы устраивают демонстрации, город сам понимает, что ему это необходимо», - добавил Сергей Ткаченко. Невероятная перспектива. Если, конечно, к природным территориям не будут причислены цветочные горшки на балконах.

Даже общая площадь «озеленённых территорий», включая придорожные полосы и дворы, по данным Москомархитектуры, на 2007 год составляет только 34 300 га - 32 % или менее 1/3 территории города. Каким образом господин Ткаченко предполагает увеличить эту цифру более чем вдвое - большой и интересный вопрос.

Особенно интересный, учитывая грандиозные планы жилищного строительства в столице. Но сначала о том, что должно быть снесено. Это - песня! «Порядка 34 млн м2 жилых площадей - это пятиэтажные, трёх- и четырёхэтажные дома, износ большинства которых на сегодняшний день достаточно велик, и к 2025 году почти все (!) такие дома будут находиться в ветхом состоянии», - заявлял Александр Кузьмин в июне прошлого года. По его словам, если не заниматься вопросом реконструкции и сноса этих домов сейчас, то «в 2025 году в одночасье мы не справимся с этой проблемой». «При этом капремонт для многих ветхих домов наподобие пятиэтажек с надстройками не всегда возможно сделать, поэтому одним из наиболее верных решений является снос такого жилья и строительство на его месте новых комфортных помещений», - подчеркнул Александр Кузьмин.

А уже в конце сентября первый заместитель мэра города в правительстве Москвы, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин уточнил: «Всего в столице более 32 млн м2 некомфортного жилья, к сносу предназначается 22 млн». Оставшиеся 10 млн м2 Владимир Ресин назвал «хорошими, крепкими домами», которые «будут капитально отремонтированы». В самом конце года оказалось, что к сносу Генпланом предназначены всего 19 млн м2. Итого, объём ветхого жилья за полгода сократился с почти 34 млн до 19 млн м2. Если «хрущобы» продолжат молодеть такими темпами, то через полгода-год и вовсе ничего сносить не придётся.

» ...и новые
«инвесторы-любовники»

А теперь о том, сколько предстоит построить. По данным НИиПИ Генплана, жилищный фонд столицы в прошлом году составил 208 млн м2. Согласно Генплану, к 2025 году он должен увеличиться до 280-290 млн м2. Из чего следует, что, с учётом сноса, за 15 лет предстоит построить около 90-100 млн «квадратов». Напомним, в лучшие времена - в 2006 и 2007 годах - в Москве строилось по 4,8 млн м2 жилья. В 2008 году было сдано 3,9 млн м2, в течение 2009 года наиболее оптимистичным прогнозом были 3,3 млн м2. Согласно декабрьскому заявлению Владимира Ресина, сдано 3 млн м2, по данным Росстата - 2,7 млн м2.

Абсолютно точно можно утверждать, что в 2010 году не будет заложено достаточно объектов для ввода даже прежних 4,8 млн м2. Ни в 2011 году (если продекларированный «слом административных барьеров» уменьшит строительный цикл до одного года), ни в 2012 году. А это в свою очередь означает, что для того, чтобы построить к 2025 году заявленные «квадраты», строить в оставшееся время придётся не по 6,5 млн м2 в год, а по 8 млн м2 и даже более.

Пресс-конференцию в конце декабря Сергей Ткаченко начал со слов: «Генеральный план - это не макет, где стоят домики, это закон Москвы». А столкнувшись с вопросом о нереальных 100 млн м2 жилья к 2025 году, пояснил: «Это - ёмкость города. Столько может быть построено, а может и не быть». Извините, это - Генеральный план? Это - закон?

Ещё несколько лет назад было немало компаний, желавших взяться за микрорайоны пятиэтажек. Цифра в 8-10 млн м2 построенного жилья в год вовсе не казалась фантастической. Но городские власти, видимо, были уверены, что впереди у них безоблачная вечность. Условия по инвестконтрактам ужесточались и усложнялись во всех смыслах этих слов. Одновременно столичная администрация накапливала силы для вытеснения частного девелопмента из столицы. Идеологическим прикрытием этой операции служила мантра: «В городе больше строить негде». Всего два года назад мэрия собиралась оставить частному девелопменту самые непривлекательные промзоны и прочие неудобные районы. «Контрольный пакет по объёму строительства, если так можно выразиться, будет принадлежать правительству города, которое намерено форсировать исполнение социальных программ», - заявлял Сергей Ткаченко. Как он объяснил, чиновники могут позволить себе «заказывать музыку», так как задача завлечь инвесторов в город больше не стоит, а средств бюджета достаточно. Опрошенные девелоперы заявили, что роли подрядчиков они предпочтут уход из Москвы. «Мы мечтаем об этом», - ответил господин Ткаченко.

Но случился кризис. Если в 2007 году московское правительство построило за счёт бюджета и выкупило около половины из 4,8 млн м2 возведённого в столице жилья, то в 2009 году построило и выкупило менее 1 млн «квадратов». То есть в 2009 году по сравнению с 2007 годом частный девелопмент сократил ввод на 20 %, а горзаказ - в два с половиной раза. Московское правительство как «ведущий девелопер столицы» оказалось несостоятельным.

Но и полтора года кризиса показали, что мэрия скорее «обозначает» работу над ошибками, чем реально исправляет их. «Мы будем относиться к инвесторам как к любовнице», - порадовал инвесторов Владимир Ресин в ходе пресс-конференции на международной выставке недвижимости MIPIM-2010 в Каннах. На следующий день после того, как премьер-министр РФ Владимир Путин назвал Москву в числе четырёх регионов, где «мало сделано для ликвидации административных барьеров».

«Думали, что бюджета хватит на всё, а надо было умнее распоряжаться, например, направлять на развитие транспортной инфраструктуры», - простодушно посетовал Владимир Ресин. Впрочем, «думали» он отнёс к другим, неназванным московским чиновникам, которые перед кризисом «немножко зажрались».

Смысл слов шефа о предстоящих интимных отношениях московской мэрии с девелоперами разъяснила руководитель Департамента экономической политики и развития Москвы Марина Оглоблина. Она пообещала, что власти с вниманием отнесутся к жалобам застройщиков, у которых возникают «трудности» со столичными чиновниками при осуществлении инвестиционных договоров, заключённых с правительством столицы: «Мы собираемся проводить два раза в неделю встречи с инвесторами, на которых они смогут высказать наболевшее. Скорее всего, подобные мероприятия будут проводиться по понедельникам и вторникам».

» Противникам Генплана просьба не волноваться

А что будет, когда у мэрии снова «денег хватит на всё»? Системы, регулирующей права и обязанности города и бизнеса, нет. «Обманутые мечты», «поматросил и бросил» к Уголовному или Гражданскому кодексу не пришьёшь. Чтобы быть уверенными в перспективности бизнеса, вкладываться в развитие его базы в столице, девелоперам нужно кое-что другое, а не только признания в любви и задушевные посиделки.

Из этого следует, что строиться в Москве, «по Генплану» или «не по Генплану», будет столько, сколько смогут осилить «правильные» компании. Только они. И так долго, чтобы «детям и внукам» хватило. Генплан - это всего лишь некое оформление, символ, пристойная декорация для реально существующей практики «городского хозяйствования», коммерческого, жилищного, транспортного строительства.

О транспорте необходимо сказать отдельно. Автомобильные дороги московские власти очень любят строить, причём дорого. Видимо, желая переплюнуть весь мир если уж не в их качестве, то в дороговизне. Не боясь при этом никаких сравнений даже со стоимостью возведения адронного коллайдера. К тому же несколько лет назад в их активе появился новый и уникальный проходческий щит, который ни в коем случае простаивать не должен. А значит, избежать появления новых тоннелей москвичам никак не удастся, как бы они ни старались. Правда, для строительства более нужных и важных для города метротоннелей щит не годится. Не беда - московские чиновники уже готовы поспорить с Евротоннелем и словесно упражняются в планах создания сквозного автомобильного тоннеля через весь город, соизмеримого по длине с тем, что под Ла-Маншем.

И, наконец, возрождение исторического ядра Москвы, как бы смешно это ни звучало. Ставилась ведь когда-то и такая цель. Да, запоздали со строительством «Москвы-Сити» лет на десять. Приглашали девелоперов, обещали, пересматривали, дожимали. Увлеклись. Да, с подъездами и парковками тоже нехорошо получилось. А исторический центр тем временем застраивался и «реконструировался» безобразными офисными зданиями. Вот такое «крепкое хозяйствование» получилось. Собственно, всё. Генплан развития Москвы до 2025 года регенерации исторического ядра как целостной программы уже не предлагает. Проблема снята.

Таким образом, противников того документа, который подпишет мэр столицы (или уже подписал на день выхода номера), можно успокоить: в Москве нет и не предвидится Генерального Плана Развития.


№ 3 (50) | апрель 2010 | ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ
Автор: Альберт АКОПЯН


Возврат к списку


Позвоните нам бесплатно
Сегодня 17.8.2017

Публикации

Создатель Amazon может совершить революцию в банковской отрасли, и у него для этого есть все шансы. 11.08.2017 Создатель Amazon может совершить революцию в банковской отрасли, и у него для этого есть все шансы.

Майкл Ковач, основатель Амазона. Развитие онлайн-торговли привело к тому, что все больше пользователей совершают покупки, не выходя из дома.Судя по всему, следующая цель миллиардера — банковский сектор


подробнее
159-ФЗ 44-ФЗ