Экспертное мнение

Последствия для отрасли 12.08.2017 Последствия для отрасли

Эдуард Олевинский, Председатель Комитета по финансовому обеспечению ответственности в процедурах банкротства Российского Союза саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

Эта новелла установила самый настоящий запрет на профессию за двукратное нарушение формальных правил, даже если этим нарушением не причинен ущерб никому из участников процедуры.

подробнее

Статьи

12.08.2017

Альфа-банк описал, как он избавляется от проблемных активов

подробнее

Рынок криптовалют

14.08.2017

Раздвоение биткоина подарило владельцам $11 млрд. Воспользоваться бесплатными деньгами смогут далеко не все

подробнее

Новости

ЛЕНТА НОВОСТЕЙ
Август 2017
gif
пн вт ср чт пт сб вс
31 01 02 03 04 05 06
07 08 09 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31 01 02 03
gif

 Джентльмены неудачи

Джентльмены неудачи

Охотники за дешевой землей могут стать "обманутыми дачниками"

Цены на московскую землю стабилизировались и в ближайшее время пойдут вверх. Эксперты предрекают, рост может составить 10 процентов.

Многие москвичи, которые до этого терпеливо ждали ценового дна, ринулись в агентства недвижимости и взялись за газеты с объявлениями. Однако аналитики предостерегают: выбирая первый попавшийся дешевый вариант, вы рискуете стать "обманутым дачником".

Как подсчитали аналитики рынка недвижимости, в пределах 20-километровой удаленности от МКАД сотка земли стоит чуть ли не полмиллиона рублей, в дальних уголках области - 35-50 тысяч рублей. Однако корреспондентам "РГ" удалось найти и более дешевые предложения. Рекламная растяжка на Егорьевском шоссе манит соблазнительным предложением: продается сотка подмосковной земли за 20 тысяч рублей, а на МКАД покупателей прельщают вообще смешной ценой - 10 тысяч рублей. "Не спешите обольщаться, - заявили корреспонденту "РГ" в одном из агентств недвижимости. - Вначале надо выяснить назначение предлагаемой земли и разрешенный вид ее использования. Возможно, строительство дома там вообще запрещено". Как пояснил юрист по арбитражным делам одной из московских коллегий адвокатов Павел Карпенко, перевести земли из одной категории в другую возможно. Но принимать решение по этому вопросу будет собственник земли. Если это сельхозугодья - собственником может быть субъект Федерации.

И только собственник может либо разрешить, либо не разрешить изменить назначение земель. Чтобы не остаться не у дел, юристы советуют при покупке надела очень внимательно ознакомиться с договором купли-продажи. Если статус земли - сельхозугодья и любое строительство там, понятное дело, запрещено, то продавец обязательно должен гарантировать приобретателю возможность изменения целевого назначения и сроки на проведение этой операции. Иначе смысл покупки сводится к нулю. Можно ждать и надеяться до бесконечности. "Подобные условия, прописанные в договоре, дают гарантию того, что в случае их неисполнения покупатель может расторгнуть договор и получить назад вложенные деньги", - объяснил Павел Карпенко. И еще один важный момент, на который специалисты советуют обратить внимание. В договоре купли-продажи обязательно должна указываться реальная стоимость сделки. Не секрет, что в договорах многие ее занижают, чтобы впоследствии не платить налоги, но при покупке земли выгоднее все-таки быть честным. Иначе, если договор по каким-то причинам будет расторгнут, вернуть назад можно будет только ту сумму, которая там прописана.

Открываем газету объявлений. Вот, например, на Егорьевском шоссе, в 110 километрах от МКАД, на участке в 10 соток стоит щитовой домик. Стать обладателем "рая в шалаше" можно за 360 тысяч рублей. Есть варианты вполовину дешевле, правда, подключение света - только в проекции. Владельцы по телефону заверяют: "Коммуникаций нет, но их подвести - в два счета". "На слово верить нельзя, - комментируют в агентстве недвижимости. - Лучше разобраться на месте, поговорить с председателем СНТ. Поинтересоваться документами на этот счет. В Подмосковье большие проблемы с подведением электричества. В противном случае из всех удобств может оказаться только скважина за соседским забором, а за электричество придется платить огромные суммы".

Впрочем, эти проблемы относятся к предложениям с низкой ценовой категорией. Какие неприятности ждут покупателей дорогих соток?

С начала кризиса количество участков с построенными домами (и свет есть, и электричество горит) в коттеджных поселках сократилось на треть. Сейчас покупатели предпочитают участки без подряда, то есть без дома, который самим строить намного дешевле.

Аналитики агентства недвижимости DOKI подсчитали: на рынке Подмосковья находится около 250 поселков с участками без подряда (на сотню больше, чем в прошлом году). При этом более 70 процентов предложений приходится на первичный рынок в радиусе 50 километров от столицы стоимостью ниже 200 тысяч рублей за сотку. По прогнозам, в этом году будет продано не менее 25 тысяч участков без подряда в коттеджных поселках. Из них 19 тысяч - стоимостью до 250 тысяч рублей за сотку. Их покупатели и являются потенциальными "обманутыми дачниками".

Эксперты просчитали, что только обустройство участка в 10 соток (подведение внешних сетей к поселку в целом, а также электричества и водопровода, прокладка канализации и т.д.) стоит из расчета не менее 200 тысяч рублей за сотку. Таким образом, общая себестоимость сотки с учетом строительства минимального числа объектов социальной инфраструктуры и стоимости покупки земли составляет не менее 250 тысяч рублей - или 2,5 миллиона за весь участок. Польстившись на дешевизну, дачник может попасть на большие деньги, которые придется выкладывать потом, не дождавшись обещанного.

Как пояснил "РГ" Дмитрий Герасимов, директор по продажам в одном из элитных поселков, практически всем покупателям обещают подключение к сетям, но зачастую для этого нет технических условий, самого проекта и расчета себестоимости. Позднее девелопер может заявить, что ошибся в стоимости коммуникаций, и предложит доплатить или самостоятельно заниматься их проведением. Порой компания в принципе не в состоянии решить эти вопросы. Ведь обычно планируется, что коммуникации будут строиться за счет покупателей, а если продано небольшое количество участков, то денег на завершение этой работы может и вовсе не хватить.

Впрочем, есть и другие минусы при покупке участка без подряда. Самый большой - высокие риски при приобретении земельных наделов, не готовых юридически. Герасимов пояснил: большинство таких участков сегодня продаются по предварительным договорам купли-продажи (так как это земли сельхозназначения, у которых еще только предстоит сменить категорию и вид разрешенного использования). Поэтому сроки оформления участка в собственность, строительство дорог и коммуникаций сильно затягиваются.

По словам эксперта, на продажу выставлено множество наделов без разработанного и утвержденного должным образом проекта планировки территории. Это может обернуться сложностями с проектированием и строительством газа низкого давления внутри по поселку. А если случится пожар, у МЧС и пожарных встанет вопрос: что помешало его быстрой ликвидации? Что вообще делать с поселком, не соответствующим правилам противопожарной безопасности?

Компетентно

Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости":
- Факты с "обманутыми дачниками" есть. Но это и закономерно: в условиях кризиса риски недостроя всегда велики. Девелоперы сбрасывают неликвидные активы. Увы, наши граждане порой невнимательно подходят к процессу купли-продажи недвижимости. Не читают договоры. А там-то как раз и прописываются все условия приобретения того или иного участка. И вполне возможно, что человек просто не увидел либо не понял их. Возможно, никто и ничего не обещал, а просто продавал чистый участок. Впрочем, люди, которые стали "обманутыми дачниками", оказались не в столь трагичной ситуации, как "обманутые дольщики". В отличие от последних, которые лишились всего, покупатели земли без подряда землю-то получат. Другое дело, что строиться и обживать новый поселок им придется уже самим.

Источник: Российская газета



Возврат к списку


Позвоните нам бесплатно
Сегодня 19.8.2017

Публикации

Создатель Amazon может совершить революцию в банковской отрасли, и у него для этого есть все шансы. 11.08.2017 Создатель Amazon может совершить революцию в банковской отрасли, и у него для этого есть все шансы.

Майкл Ковач, основатель Амазона. Развитие онлайн-торговли привело к тому, что все больше пользователей совершают покупки, не выходя из дома.Судя по всему, следующая цель миллиардера — банковский сектор


подробнее
159-ФЗ 44-ФЗ