Экспертное мнение

Необходимость цифровой идентификации и дистанционного взаимодействия 07.12.2017 Необходимость цифровой идентификации и дистанционного взаимодействия

Обаева Алма Сакеновна    Председатель правления НП «НПС». Является инициатором и одним из разработчиков ФЗ №161 «О национальной платежной системе». Также при непосредственном участии А.С. Обаевой разработаны нормативные документы Банка России в соответствии с требованиями закона «О национальной платежной системе».

подробнее

Статьи

07.12.2017

Осуществление фактического контроля над должником возможно вне зависимости от формально юридических признаков аффилированности (через родство или свойство с лицами, входящими в состав органов должника, прямое или опосредованное участие в капитале либо в

подробнее

Рынок криптовалют

08.12.2017

Экспертный совет при Госдуме предложил передать регулирование криптовалют отраслевой организации

подробнее

Новости

ЛЕНТА НОВОСТЕЙ
Декабрь 2017
gif
пн вт ср чт пт сб вс
27 28 29 30 01 02 03
04 05 06 07 08 09 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31
gif

 Джентльмены неудачи

Джентльмены неудачи

Охотники за дешевой землей могут стать "обманутыми дачниками"

Цены на московскую землю стабилизировались и в ближайшее время пойдут вверх. Эксперты предрекают, рост может составить 10 процентов.

Многие москвичи, которые до этого терпеливо ждали ценового дна, ринулись в агентства недвижимости и взялись за газеты с объявлениями. Однако аналитики предостерегают: выбирая первый попавшийся дешевый вариант, вы рискуете стать "обманутым дачником".

Как подсчитали аналитики рынка недвижимости, в пределах 20-километровой удаленности от МКАД сотка земли стоит чуть ли не полмиллиона рублей, в дальних уголках области - 35-50 тысяч рублей. Однако корреспондентам "РГ" удалось найти и более дешевые предложения. Рекламная растяжка на Егорьевском шоссе манит соблазнительным предложением: продается сотка подмосковной земли за 20 тысяч рублей, а на МКАД покупателей прельщают вообще смешной ценой - 10 тысяч рублей. "Не спешите обольщаться, - заявили корреспонденту "РГ" в одном из агентств недвижимости. - Вначале надо выяснить назначение предлагаемой земли и разрешенный вид ее использования. Возможно, строительство дома там вообще запрещено". Как пояснил юрист по арбитражным делам одной из московских коллегий адвокатов Павел Карпенко, перевести земли из одной категории в другую возможно. Но принимать решение по этому вопросу будет собственник земли. Если это сельхозугодья - собственником может быть субъект Федерации.

И только собственник может либо разрешить, либо не разрешить изменить назначение земель. Чтобы не остаться не у дел, юристы советуют при покупке надела очень внимательно ознакомиться с договором купли-продажи. Если статус земли - сельхозугодья и любое строительство там, понятное дело, запрещено, то продавец обязательно должен гарантировать приобретателю возможность изменения целевого назначения и сроки на проведение этой операции. Иначе смысл покупки сводится к нулю. Можно ждать и надеяться до бесконечности. "Подобные условия, прописанные в договоре, дают гарантию того, что в случае их неисполнения покупатель может расторгнуть договор и получить назад вложенные деньги", - объяснил Павел Карпенко. И еще один важный момент, на который специалисты советуют обратить внимание. В договоре купли-продажи обязательно должна указываться реальная стоимость сделки. Не секрет, что в договорах многие ее занижают, чтобы впоследствии не платить налоги, но при покупке земли выгоднее все-таки быть честным. Иначе, если договор по каким-то причинам будет расторгнут, вернуть назад можно будет только ту сумму, которая там прописана.

Открываем газету объявлений. Вот, например, на Егорьевском шоссе, в 110 километрах от МКАД, на участке в 10 соток стоит щитовой домик. Стать обладателем "рая в шалаше" можно за 360 тысяч рублей. Есть варианты вполовину дешевле, правда, подключение света - только в проекции. Владельцы по телефону заверяют: "Коммуникаций нет, но их подвести - в два счета". "На слово верить нельзя, - комментируют в агентстве недвижимости. - Лучше разобраться на месте, поговорить с председателем СНТ. Поинтересоваться документами на этот счет. В Подмосковье большие проблемы с подведением электричества. В противном случае из всех удобств может оказаться только скважина за соседским забором, а за электричество придется платить огромные суммы".

Впрочем, эти проблемы относятся к предложениям с низкой ценовой категорией. Какие неприятности ждут покупателей дорогих соток?

С начала кризиса количество участков с построенными домами (и свет есть, и электричество горит) в коттеджных поселках сократилось на треть. Сейчас покупатели предпочитают участки без подряда, то есть без дома, который самим строить намного дешевле.

Аналитики агентства недвижимости DOKI подсчитали: на рынке Подмосковья находится около 250 поселков с участками без подряда (на сотню больше, чем в прошлом году). При этом более 70 процентов предложений приходится на первичный рынок в радиусе 50 километров от столицы стоимостью ниже 200 тысяч рублей за сотку. По прогнозам, в этом году будет продано не менее 25 тысяч участков без подряда в коттеджных поселках. Из них 19 тысяч - стоимостью до 250 тысяч рублей за сотку. Их покупатели и являются потенциальными "обманутыми дачниками".

Эксперты просчитали, что только обустройство участка в 10 соток (подведение внешних сетей к поселку в целом, а также электричества и водопровода, прокладка канализации и т.д.) стоит из расчета не менее 200 тысяч рублей за сотку. Таким образом, общая себестоимость сотки с учетом строительства минимального числа объектов социальной инфраструктуры и стоимости покупки земли составляет не менее 250 тысяч рублей - или 2,5 миллиона за весь участок. Польстившись на дешевизну, дачник может попасть на большие деньги, которые придется выкладывать потом, не дождавшись обещанного.

Как пояснил "РГ" Дмитрий Герасимов, директор по продажам в одном из элитных поселков, практически всем покупателям обещают подключение к сетям, но зачастую для этого нет технических условий, самого проекта и расчета себестоимости. Позднее девелопер может заявить, что ошибся в стоимости коммуникаций, и предложит доплатить или самостоятельно заниматься их проведением. Порой компания в принципе не в состоянии решить эти вопросы. Ведь обычно планируется, что коммуникации будут строиться за счет покупателей, а если продано небольшое количество участков, то денег на завершение этой работы может и вовсе не хватить.

Впрочем, есть и другие минусы при покупке участка без подряда. Самый большой - высокие риски при приобретении земельных наделов, не готовых юридически. Герасимов пояснил: большинство таких участков сегодня продаются по предварительным договорам купли-продажи (так как это земли сельхозназначения, у которых еще только предстоит сменить категорию и вид разрешенного использования). Поэтому сроки оформления участка в собственность, строительство дорог и коммуникаций сильно затягиваются.

По словам эксперта, на продажу выставлено множество наделов без разработанного и утвержденного должным образом проекта планировки территории. Это может обернуться сложностями с проектированием и строительством газа низкого давления внутри по поселку. А если случится пожар, у МЧС и пожарных встанет вопрос: что помешало его быстрой ликвидации? Что вообще делать с поселком, не соответствующим правилам противопожарной безопасности?

Компетентно

Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости":
- Факты с "обманутыми дачниками" есть. Но это и закономерно: в условиях кризиса риски недостроя всегда велики. Девелоперы сбрасывают неликвидные активы. Увы, наши граждане порой невнимательно подходят к процессу купли-продажи недвижимости. Не читают договоры. А там-то как раз и прописываются все условия приобретения того или иного участка. И вполне возможно, что человек просто не увидел либо не понял их. Возможно, никто и ничего не обещал, а просто продавал чистый участок. Впрочем, люди, которые стали "обманутыми дачниками", оказались не в столь трагичной ситуации, как "обманутые дольщики". В отличие от последних, которые лишились всего, покупатели земли без подряда землю-то получат. Другое дело, что строиться и обживать новый поселок им придется уже самим.

Источник: Российская газета



Возврат к списку


Позвоните нам бесплатно
Сегодня 11.12.2017

Блоги

С 7 декабря заказчики по Закону N 223-ФЗ смогут временно вносить в реестр договоров меньше сведений

По постановлению правительства с этой даты и до 1 июля 2018 года не нужно направлять в указанный рее...

Публикации

Константин Гольдштейн (Microsoft): рынок понимает, что у блокчейна есть будущее 06.12.2017 Константин Гольдштейн (Microsoft): рынок понимает, что у блокчейна есть будущее

В ближайшее время стоит ожидать появления блокчейн-решений в области логистики и страхования. Многие из этих решений будут реализованы на базе платформы Microsoft Azure Baas.

подробнее
159-ФЗ 44-ФЗ