/news/29513/

Как получить выгоду от неликвидной хрущевки?

Хрущевки в настоящее время не пользуются популярностью. Квартиры в этих домах морально устарели, и жизнь в них нельзя назвать комфортной. Однако эти объекты при правильном использовании могут приносить весьма неплохой доход.

Хрущевские дома известны всем. Известны и их отличительные особенности: пять этажей, тонкие стены, частое отсутствие балконов, естественно, никаких лифтов и мусоропроводов, совмещенный санузел, сидячая ванна, а также очень маленькие планировки. Например, кухня была четыре квадратных метра! Но в свое время эти дома давали возможность иметь отдельное жилье, они приносили радость. На этих четырех квадратных метрах не только семья умещалась, еще и гостей встречать умудрялись!

Однако это было давно. Сейчас вряд ли кто-то мечтает о такой квартире, хотя из-за маленького метража хрущевки до сих пор пользуются спросом, так как являются доступными. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отмечает, что особенным спросом эти дома пользовались, когда действовала программа по расселению этих пятиэтажных домов. Но сейчас программа прктически завершена, да и практика расселения не особенно оправдала ожидания, так как чаще всего новые квартиры получались на периферии, а иногда даже в Подмосковье. Но по мнению Литинецкой, «в спальных районах Москвы еще остались более или менее добротные хрущевки, в которых можно купить жилье. Обычно такие квартиры продаются на 10-15 % дешевле, чем те, которые расположены в близлежащих панельных домах».

Итак, сегодня хрущевка малопривлекательная недвижимость, но при грамотном подходе такие объекты могут приносить своим владельцам неплохой доход. Эксперты Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» предлагают несколько способов того, как заработать на этих объектах.

Сдача в аренду

Аренда – самый очевидный и простой способ получения дохода с любой недвижимости. Однако именно хрущевки, особенно однокомнатные квартиры в них, на рынке аренды являются самым ходовым товаром. Безусловно, это связано с низкой ставкой. Именно поэтому сдаваемые хрущевки редко пустуют. Гораздо труднее сдать квартиру улучшенной планировки или в элитном доме. Кроме этого, сдача в аренду такой квартиры рассматривается многими как хорошая прибавка к пенсии. Дмитрий Филиппов, генеральный директор АН «Интеллект», партнер Корпорации риэлторов, отмечает: «Сегодня замечена тенденция, что люди покупают хрущевки с целью создания «личного пенсионного фонда»: а именно сдавать квартиру в аренду долгие годы, получая стабильный доход в качестве прибавки к наступающей пенсии. Эти покупатели, прежде всего, ценят надежность, что не является преимуществом новостроек». Эти квартиры привлекают своей доступностью. Часто они приобретаются людьми, которые обладают различными жилищными сертификатами, а также имеют ограниченный бюджет на покупку. В результате, при относительно небольших инвестициях приобретается жилье, которое приносит ежемесячный доход в виде арендной платы, а также достаточно быстро окупается. «Однокомнатная квартира в Подольске стоимостью 2,7 млн. может быть сдана за 15 000-17 000 рублей в месяц, - подсчитала Жанна Маркова, вице-президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». - Окупаемость составит 15 лет. Для сравнения однокомнатная квартира улучшенной планировки стоимостью 3,5 млн. руб. будет окупаться в течение 17 лет. К тому же, не надо ждать, когда дом построится, не нужно вкладывать большие средства в ремонт, достаточно сделать лишь косметический, и то не всегда».

Перевод в нежилое

Особую ликвидность могут иметь квартиры на первом этаже. Их можно перевести в разряд нежилого помещения и сдавать по более высокой цене в аренду малому бизнесу в качестве ателье, парикмахерских, небольших магазинов и т. д. Однако прежде чем пойти на этот шаг, необходимо оценить местоположение дома. Надо, чтобы он был расположен в густонаселенном районе и отличался активным пешеходным трафиком. Специалисты отмечают, что очень часто в подмосковных городах хрущевки расположены в центральных районах, где подобные площади пользуются большим спросом у предпринимателей, да и в спальном районе всегда востребованы услуги и товары «у дома». Безусловно, перевод квартиры в нежилой фонд – дело хлопотное, но оно того стоит. «В Железнодорожном двухкомнатная «хрущевка» на 1 этаже сдается за 20 000-25 000 рублей, - приводит пример Аркадий Власенко, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный». - Нежилое помещение, площадью 40-45 кв. м. можно сдать за 35 000-80 000 рублей в месяц в зависимости от месторасположения. Состояние объекта не столь важно, арендаторы часто делают ремонт «под себя». В подобных случаях даже самые невостребованные трехкомнатные хрущевки, могут приносить неплохой доход».

Обмен на новостройку

Любую квартиру всегда можно обменять, а вернее продать, а на вырученные деньги купить новую. Это неплохой вариант превратить неликвидный товар в ликвидный. Эксперты «Мегаполис-Сервис» отмечают, что сегодня ценовой диапазон на подмосковном рынке жилья таков, что продав старую квартиру, можно купить квартиру в новостройке, и еще теоретически должны остаться деньги на ремонт. «В Электроуглях по ул. Школьная строится новый дом, в котором однокомнатную квартиру можно приобрести за 1,6 млн. рублей, - приводит пример Игорь Быковский, вице-президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». - Стоимость однокомнатной хрущевки в этом городе в пределах 2,3 млн. рублей. А через год ваша «однушка» в новостройке при сдаче дома уже будет стоить 2,2 млн.»

Схема это непростая и больше подходит людям, у которых уже есть жилье. Но есть здесь возможности и для людей, чьи финансовые возможности ограничены. Сегодня на рынке существует программа trade-in - система взаимозачета, которая позволяет зачесть стоимость имеющегося жилья для покупки нового. Например, КПК «Дом» предоставляет своим клиентам займ для приобретения новостройки, рассчитаться по которому они смогут после продажи своей старой квартиры. Ограничение по данному кредитному продукту – это высокая степень готовности новостройки, что сводит к минимуму риски всех сторон сделки.

Ожидание обещанного сноса

Сегодня хрущевки – вымирающий вид недвижимости. Уже сейчас некоторые их этих серий сносятся, а рано или поздно исчезнут все. По различным программам сноса ветхого жилья в городах владельцам квартир власти предоставляют новое жилье в соответствии санитарным нормам. Следует помнить, что если квартира в собственности, то вы получите равнозначную по площади квартиру. Если вы проживаете по договору социального найма, то размер нового жилища будет определен исходя из норматива 18 кв. м. на человека. Этот пассивный вариант ожидания, когда неликвидная недвижимость «сама по себе» превратится в ликвид. Однако пользуются им, в основном, те, чье материальное положение не позволяет в ближайшем будущем решить квартирный вопрос самостоятельно. Кроме этого, это выгодно и тем, кто не испытывает острых жилищных проблем, проживая на территории супруга, либо родственников.

Итак, квартиры в хрущевках также можно использовать с умом.

Наталья Бухтиярова
Источник: Собственник