Экспертное мнение

Последствия для отрасли 12.08.2017 Последствия для отрасли

Эдуард Олевинский, Председатель Комитета по финансовому обеспечению ответственности в процедурах банкротства Российского Союза саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

Эта новелла установила самый настоящий запрет на профессию за двукратное нарушение формальных правил, даже если этим нарушением не причинен ущерб никому из участников процедуры.

подробнее

Статьи

18.08.2017

Альфа-банк описал, как он избавляется от проблемных активов

подробнее

Рынок криптовалют

20.08.2017

Члены Конгресса США планируют создать совместимую версию биткойна

подробнее

Новости

ЛЕНТА НОВОСТЕЙ
Август 2017
gif
пн вт ср чт пт сб вс
31 01 02 03 04 05 06
07 08 09 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31 01 02 03
gif

Перепроизводство офисов.

Перепроизводство офисов.

Офисный рынок Москвы страдает от избытка предложения. Пустыми сегодня стоят около 2 млн квадратных метров высококлассных офисов

В первом акте пьесы объявили о проекте небоскреба высотой в километр. Во втором акте — будущую башню "подрезали", впрочем, она все равно должна была стать самой высокой в Европе. В третьем — из-за кризиса проект заморозили. В четвертом — вместо небоскреба решили построить просто паркинг.

История башни "Россия" отражает историю всего офисного рынка Москвы: большие амбиции и планы сменились отрезвлением и разочарованием. Вместо острого недостатка офисов случился переизбыток. Цены упали по отношению к докризисным почти в два раза, но, несмотря на это, в бизнес-центрах сегодня пустуют 15–20% площадей. Быстрого выздоровления не предвидится: завершая начатые до кризиса стройки, девелоперы выводят на рынок все новые и новые офисные комплексы.

Парковки вместо небоскребов

Только в Сити в прошлом году было введено 900 тыс. квадратных метров коммерческих площадей, из которых полмиллиона квадратов — офисы. В текущем году, по словам директора по маркетингу и продажам башни "Меркурий Сити" Ирины Стрижовой, на территории делового центра будет сдано еще около 2 млн квадратных метров коммерческих площадей.

Но и готовые центры стоят полупустыми. В самой лучшей ситуации оказался один из первых объектов Сити — Башня на набережной компании Enka. Среди арендаторов здесь и IBM, и "Ренессанс Капитал". "Но и в этом здании, несмотря на то что ключевых арендаторов Enka нашла еще до кризиса, из 200 тысяч квадратных метров пустует порядка 20 процентов, — говорит ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. — В новых объектах свободных площадей еще больше". Несколько иначе видит ситуацию директор по офисной недвижимости компании Knight Frank Виктор Стовбецкий: "Уровень вакантных площадей в среднем по субрынку Сити составляет 18,1 процента. Это ниже среднего показателя по Москве".

Ставки аренды в Сити выше, чем в среднем по столице. Минимальный порог для аренды в "Москва-Сити", по данным Jones Lang LaSalle, составляет 700 долларов за метр в год; в среднем же по городу, по словам Ирины Стрижовой, в бизнес-центрах класса А можно арендовать офис за 500–700 долларов, в комплексах категории В — за 300–450. При этом эксперт уточняет, что указанные цены — это прайс владельцев офисов, арендаторы готовы платить за площади в бизнес-центрах класса А не более 450 долларов за метр, за офисы В — около 300 долларов.

В "Москва-Сити" арендаторы не спешат не только из-за цен: в кризис стало понятно, что работать им придется в эпицентре глобальной стройки, затянувшейся на неопределенное время. Например, транспортный терминал, строительством которого занималась компания СiTer Invest B.V., заморожен на стадии котлована. Без инвестора осталась башня City Palace с Дворцом бракосочетания.

Некоторые здания района Москва-Сити, в первую очередь те, строительство которых планировалось на территории "Экспоцентра", так и остались на бумаге. Но это, возможно, и к лучшему. "Лучше отказаться от строительства новых башен, сделать большую парковку и комфортную социальную инфраструктуру. Надо засыпать все котлованы! Но это удар по имиджу властей, и вряд ли они решатся на такой шаг" — примерно так рассуждают риэлтеры.

Битва за арендатора

"Часто говорят, что основной удар по Сити и офисному строительству в Москве в целом нанесло похолодание в отношениях банков и девелоперов. Банки, дескать, не дают новых кредитов застройщикам. Это так. Но главная проблема рынка офисов сегодня — резкое падение спроса на такую недвижимость", — говорит директор по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт" Сергей Лушкин. В Москве, по данным консалтинговой компании RRG, пустует около 2 млн квадратных метров офисных площадей классов А и В (примерно 20% от общего объема), и 1,5–2 млн метров офисов класса С (приблизительно 15% от общего объема).

Заманить арендаторов в бизнес-центр сегодня крайне сложно. Капризные клиенты прекрасно понимают ситуацию на рынке. И выдвигают свои требования. Одни хотят 15–20% дисконта к нынешним ценам, другие — внутреннюю отделку офисов или как минимум компенсацию за нее (в среднем из расчета 300–700 долларов на метр).

В отличие от арендаторов многие владельцы бизнес-центров долго не хотели примириться с новой ситуацией. "Большинство из них не идет на уступки арендаторам, а вместо того чтобы сделать отделку, тратят деньги на рекламу", — говорит гендиректор компании "Миэль-Коммерческая недвижимость" Юрий Тараненко.

Но сегодня рекламой арендатора в офис заманить трудно. Тем более что лопнувший пузырь в сегменте столичных офисов оставил на руках ряда девелоперов объекты сомнительного качества. "Если раньше плохо работающие лифты могли считаться лишь досадной мелочью, то сейчас это повод арендовать офис в соседнем бизнес-центре", — говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников.

Одним из первых осознали тяжесть ситуации в "Дон-строе". Застройщик начал сдавать площади с отделкой в бизнес-центре Nordstar по 450 долларов за метр, увеличив при этом комиссию для брокеров со стандартных 8–10 до 20%. Потихоньку новые правила игры принимают и другие игроки.

Эффективный антикризисный способ работы с офисами — дробление пространства на небольшие лоты. Если до кризиса найти офис меньше 100 квадратных метров было крайне сложно, то сегодня люди готовы сдавать и более скромные помещения. Например, группа "НДВ-Недвижимость" провела реконцепцию в комплексе "Маршал", предложив арендаторам блоки от 12 квадратных метров.

Еще одна яркая тенденция последнего времени — изменился способ расчета арендуемых помещений. Все чаще сдаваемые площади измеряют не по стандарту BOMA, как было раньше, а по БТИ, что арендаторам гораздо выгоднее. В первом варианте учитываются помещения общего назначения — вестибюли, лестницы, технические зоны, включая площади под перегородками, а по БТИ замеряются только фактические площади офиса. "Для стимулирования спроса девелоперы могут использовать целый спектр решений. Это предоставление помещений с выполненной отделкой, сокращение или отмена страхового депозита, сокращение или отмена авансовых платежей при подписании договора аренды, увеличенные арендные каникулы, льготные условия по индексации арендных ставок", — говорит Виктор Стовбецкий.

Легкий бриз вместо штиля

Рынок купли-продажи офисных площадей уже активен, говорят брокеры. Впрочем, активность рынка заметна лишь в сравнении с первым полугодием 2009 года, которое сами эксперты характеризуют как время полного штиля. В начале прошлого года если и происходили сделки, то это были вынужденные продажи: обремененные кредитами собственники продавали лоты с большим дисконтом. Ситуацию осложняло то, что на протяжении всего 2009 года девелоперы продолжали вводить новые объекты, завершая начатое строительство. По данным Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, в прошлом году в Москве было введено в эксплуатацию 77 офисных центров общей площадью 1,3 млн квадратных метров. В результате дисбаланса спроса и предложения рынок просел в два раза. Цены на офисы в бизнес-центрах класса А, по данным Penny Lane Realty, опустились до 4–5,5 тыс. долларов за метр; класса В — до 2,5–4 тыс. долларов.

Однако новые цены несколько оживили покупательский спрос, с лета 2009 года на рынке офисной недвижимости начали заключаться крупные сделки. По словам заместитель директора отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle Александра Аверкина, эти сделки можно разделить на три группы. Первая — приобретение офисов для собственных целей. В этой группе наиболее активными покупателями стали компании, связанные с государством. Например, "ИнтерРАО ЕЭС" купила бизнес-центр "Луч" площадью 35 тыс. квадратных метров, "Роснано" — площади в комплексе Principal Plaza; СОГАЗ — центр "Волна".

Вторая группа — инвестиционные сделки. В данном сегменте самой знаковой была покупка группой БИН у компании Horus Capital портфеля коммерческой недвижимости, куда вошли несколько существующих зданий, а также незавершенные проекты Horus.

Ну, а третья группа сделок — продажа банками заложенной недвижимости. В частности, инвестиционная компания А1 (подразделение Альфа-банка) продала — предположительно банку "Стройкредит" — два здания, полученных за долги от Kopernik Group Александра Сенаторова. К данной группе сделок, по мнению Аверкина, можно отнести и вхождение банков в акционерный капитал девелоперских компаний, ведь это тоже является косвенным переходом прав на здания. Например, Сбербанк России получил контроль над "ДС Девелопмент", подразделением "Дон-строя", специализирующимся на строительстве коммерческой недвижимости. А к ВТБ перешел контрольный пакет ЗАО "Дон-строй инвест", реализующего проекты "Дон-строя" в области жилищного строительства, а также многочисленные объекты "Системы-Галс".

При этом, как замечает Юрий Тараненко, если до кризиса наиболее активной категорией покупателей были иностранные инвестиционные фонды, то сегодня 90% спроса приходится на российские компании. Как правило, это структуры, работающие в потребительском, финансовом и добывающем секторе.

Торговцы вместо клерков

Интерес к приобретению офисной недвижимости проявляют и инвестиционные компании, но большинство из них хотят получить по бросовым ценам объекты с окупаемостью пять-семь лет. А окупаемость, естественно, напрямую зависит от рынка аренды офисов. По словам Максима Жуликова, бизнес-центр в лучшем случае может окупиться в течение десяти лет, но и таких объектов на рынке немного.

В ближайшее время ситуация только усугубится: по прогнозам Colliers International, на рынок в ближайшее время выйдет более 1,8 млн квадратных метров новых офисных площадей классов А и В, то есть объем вакантных площадей может вырасти вдвое. По самым оптимистичным оценкам экспертов, цены и арендные ставки останутся прежними. Пессимисты уверяют, что в течение года они упадут как минимум на 10–15%.

"Уже сегодня ряд девелоперов рассматривает возможность перепрофилирования крупных бизнес-центров под апартаментные комплексы, — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Но реальных примеров проведенных реконцепций пока нет, поэтому оценить привлекательность идеи трудно". Единственный пример реконцепции бизнес-центра, совершенной на сегодняшний день, — "Косинская плаза". Изначально там планировались офисы. Но здание купила одна из структур Зараха Илиева, владельца торговых центров "Москва" и "Европейский". В результате "Косинская плаза" приютила торговцев с недавно закрытого Черкизовского рынка. Правда, по официальной информации, объект никак не могут запустить в эксплуатацию из-за несоблюдения противопожарных норм, по неофициальной — торговля там идет полным ходом.

Источник: Эксперт


Возврат к списку


Позвоните нам бесплатно
Сегодня 24.8.2017

Публикации

Создатель Amazon может совершить революцию в банковской отрасли, и у него для этого есть все шансы. 19.08.2017 Создатель Amazon может совершить революцию в банковской отрасли, и у него для этого есть все шансы.

Майкл Ковач, основатель Амазона. Развитие онлайн-торговли привело к тому, что все больше пользователей совершают покупки, не выходя из дома.Судя по всему, следующая цель миллиардера — банковский сектор


подробнее
159-ФЗ 44-ФЗ