/news/10938/

Реконцепция жилых комплексов: бизнес-класс превращается в эконом. Площади сжимаются, инфраструктура и комфорт – остаются

Изменение спроса в пользу небольших квартир, расположенных в жилых комплексах «без излишеств», вынудило застройщиков менять ранее разработанные концепции проектов. Вместо иных, не самых удачных комплексов бизнес-класса в городе появилось долгожданное экономичное жилье. Спрос на него всегда хороший.

Строительство дома - процедура небыстрая и трудоемкая. Строительный цикл занимает в среднем два года. А с учетом того, что масса времени уходит на разработку проекта и получение различных согласований, то срок удваивается или утраивается. И за это время многое может измениться.

Ничего лишнего

За последние три года ситуация менялась не только на рынке недвижимости, но и в экономике в целом. Во второй половине 2008 года экономический кризис переполз из Европы в Россию. Изменение в финансовой системе, падение доходов москвичей сказались на их приоритетах при выборе жилья. По наблюдениям Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, которыми эксперт поделился с www.metrinfo.ru, квартиры небольших площадей стали заметно лучше продаваться, в то время как спрос на солидные метражи, напротив, упал. Покупатели стали более требовательными к набору и качеству инфраструктуры в жилом комплексе: они хотят иметь все необходимое для комфортной жизни, но вместе с тем не согласны платить за ненужные изыски девелоперов. Такие же требования клиенты стали предъявлять к архитектуре, придомовой территории, услугам управляющей компании – должно быть все необходимое, но без лишних опций, которые удорожают и без того высокую стоимость жилья.

Но многие проекты не соответствовали этим требованиям, так как они были разработаны до кризиса, когда потребитель был не против «излишеств». Как отметила Ольга Новикова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», в сложившейся ситуации у девелопера выбора практически не было. Либо идти на определенные потери, но начинать реализацию и продолжать развитие, либо оставаться с неэффективным, непродающимся проектом.

Что предусматривает реконцепция


Что мы понимаем под реконцепцией? По данным Марии Литинецкой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», есть застройщики, которые решили «перевести» свои проекты из сегмента бизнес-класса в эконом. Как объяснил Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер»-Москва, снижение класса объекта - это прежде всего удешевление затрат на строительные и отделочные материалы (лифты, стеклопакеты, материалы отделки мест общего пользования, элементы благоустройства территории). Кроме этого при понижении класса с бизнеса до эконома уменьшается и количество парковочных мест – с 1,7 до 1 машино-места на 1 квартиру, что выгодно застройщику.

Еще один из приемов, применяемых при реконцепции дорогих ЖК, – это уменьшение площадей квартир. «При грамотной реконцепции сокращение жилых площадей для девелопера может повысить и ликвидность, и рентабельность проекта», - говорит Александр Зиминский (Penny Lane Realty). По оценке эксперта, уменьшение жилых площадей на 20-30% «урезает» стоимость квартиры на 10-20%. Однако надо иметь в виду, что при более низкой стоимости квартиры цена квадратного метра остается такой же или даже выше, чем была изначально.

Офис становится жилым домом

По информации Марии Литинецкой («МИЭЛЬ-Новостройки»), рынок жилья быстрее выходит из кризиса, чем рынок коммерческой недвижимости, поэтому сейчас наблюдается интерес со стороны застройщиков – к перепрофилированию проектов коммерческой недвижимости – в жилую в формат апартаментов.

Однако перепрофилировать бывший коммерческий проект под жилье настолько же сложно, насколько сложно получить новый акт разрешенного использования участка – под жилье. В соответствии с Генпланом развития города утверждается зонирование территории, выделяются зоны, предназначенные именно под объекты коммерческой недвижимости. И при перепрофилировании проекта необходимо доказать, что на данной территории можно строить жилье. По словам Сергея Лядова, пресс-секретаря инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», в объекты коммерческой недвижимости жилую составляющую добавляют только на проектной стадии, ведь при таких изменениях следует учитывать появление требований по обеспечению жильцов детскими/спортивными площадками, социальной инфраструктурой.

Еще одним примером реконцепции проектов Мария Литинецкая («МИЭЛЬ-Новостройки») считает переход девелоперов на сдачу квартир с проведенными планировками и выполненным ремонтом. До кризиса подавляющее число застройщиков ограничивалось квартирами «со свободными планировками» - такой вариант сдачи им гораздо выгоднее.

По данным компании МИЭЛЬ, сегодня новостройки с отделкой составляют 30% от общего числа предложений на первичном рынке элитной недвижимости, в сегменте жилья бизнес-класса процент таких предложений – порядка 15%, в экономклассе – около 10%.

«Сегодня наибольшая доля спроса - это 60% от общего объема спроса и в Москве, и в Московской области сосредоточена именно в сегменте квартир экономкласса, частично или максимально подготовленных к проживанию, с выполненной отделкой», - резюмирует Мария Литинецкая («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Марфино превращается….

На рынке недвижимости Москвы сейчас представлено несколько жилых комплексов, продажи по которым начались после реконцепции. Один из первых - известный многим жилой микрорайон «Марфино» от Ведис Групп. По ранее разработанному проекту «Марфино» должно было застраиваться монолитными домами бизнес-класса, но на тот момент продажи такого жилья шли плохо, поэтому застройщик изменил концепцию и вместо монолитов стал строить дома индустриальных серий – П-44Т, П-3М и др., и продажи пошли очень хорошо.

Среди более новых проектов - ЖК «Богородский», «Царицыно», «Немчиновка». Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость») отметила, что проект ЖК «Богородский» был тоже перепозиционирован из класса бизнес в комфорт. «Все запланированные качественные характеристики остались прежними, только квартиры стали более доступными для покупателей», - подчеркивает эксперт. В микрорайоне «Царицыно» были переработаны планировочные решения, появились квартиры небольших площадей с более доступной конечной стоимостью. В процессе реконцепции увеличено число однокомнатных квартир, уменьшена их площадь, оптимизированы метражи двухкомнатных квартир, в результате чего в домах появились квартиры площадью от 53 кв.м.

Помимо этого впервые в монолитных домах была предложена дизайнерская отделка квартир от застройщика в разных стилях («Классика», «Средиземноморье», «Кантри»). В микрорайоне «Немчиновка» была полностью изменена концепция второй очереди проекта. Первоначально планировалась монолитная застройка бизнес-класса, на сегодня возводятся панельные дома экономкласса с развитой инфраструктурой.

В ГК «Пионер»-Москва реконцепция была проведена по проекту у станции метро «Волжская». Как рассказал Владимир Трибрат (ГК «Пионер»-Москва), когда компания начинала проектировать этот жилой комплекс в 2008 году, то предусмотрела много стометровых квартир – больше половины от общего объема. До кризиса рынок бы их поглотил. Но экономическая ситуация изменилась, поэтому в 2009 году было принято решение переформатировать проект, сделав акцент на квартиры меньшего размера, - теперь большая часть квартир в комплексе имеет площадь до 85 кв.метров, а однокомнатные начинаются от 38 кв.м вместо 55 кв. м, запроектированных ранее.

Александр Зиминский (Penny Lane Realty) рассказал, что по рекомендации специалистов компании были внесены изменения в концепцию проекта жилого комплекса «Итальянский квартал» - застройщик «Гута-Девелопмент». Как подтвердила Анна Миронова, заместитель генерального директора компании «Гута-Девелопмент», спрос покупателей изменился, и не заметить это было равносильно строительству неликвидного проекта. В процессе переработки проекта была уменьшена площадь квартир и появились небольшие студии площадью 45 кв.м.

В качестве примера реконцепции офисного проекта в жилой эксперты назвали объект MR Group МФК на улице Береговая в Филях. Многофункциональный комплекс перепроектировали в жилой, включающий апартаменты бизнес-класса. В рамках первой очереди намечено получить около 137 тыс. кв.м площадей, из них на 52 тыс. кв. м разместятся апартаменты, на 24,6 тыс. кв. м – обычные квартиры, 36 тыс. кв. м займет паркинг на 740 машино-мест, а остальную площадь займут офисы и будут отведены под размещение коммерческих служб.

Вездесущая экономика

Основная цель любой реконцепции - сделать проект более эффективным и конкурентоспособным, привести его в соответствие с изменившимися рыночными условиями. Но как отмечает Сергей Лядов («Сити-XXI век»), переделки разумны лишь тогда, когда затраты, понесенные на изменение функционального назначения объекта, окупают себя при завершении строительства. Поэтому с точки зрения экономики задумывать перепроектирование, когда объект уже начал строиться, - вряд ли оправданный шаг - слишком затратно. Если же объект еще находится в стадии проектирования, реконцепция вполне возможна – при условии, что она пройдет не в убыток девелоперу и будет произведена в ранее разрешенных объемах.

Владимир Трибрат (ГК «Пионер»-Москва) предупреждает, что необходимость реконцепции – это вынужденная мера, так как она требует не только затрат сил и финансовых средств на проектирование, но самое главное – времени. Увеличение сроков реализации проекта приводит к росту его себестоимости и, как следствие, к увеличению срока окупаемости и уменьшения размера прибыли.

С этим выводом согласен и Александр Зиминский (Penny Lane Realty). Однако рентабельность проекта была основным ориентиром для застройщика в докризисный период. Теперь куда актуальнее становится ликвидность проекта - меньшая, но более быстрая и прогнозируемая прибыль. Многие застройщики стали давать себе отчет в том, что в погоне за более высокой прибылью компания рискует превратить проект в долгострой. К тому же низкие темпы продаж в большинстве случаев приводят к кассовым разрывам и перебоям с финансированием, к сложностям с выполнением кредитных обязательств и, как следствие, к серьезным финансовым потерям для девелопера.

Владимир Трибрат (ГК «Пионер») приводит для примера следующие расчеты. Если на одном участке построить жилой комплекс бизнес-класса на 200 квартир, то он будет продаваться в течение четырех лет с маржей $1000 на каждом метре. Но если будет реализован проект экономкласса уже на 300 квартир, продаваться он будет 1,5 года, но маржа на каждом метре уменьшиться до 350-400 долларов. «И второй сценарий может оказаться эффективнее для девелопера с экономической точки зрения - все дело в сроках возврата вложенных в приобретение земельного участка и создание проекта первоначальных инвестиций», - заключает эксперт.

Оказывается, самые популярные новостройки Москвы – плоды реконцепции проектов. Вместо них планировалось нечто другое – куда более дорогое и монументальное. Но не сбылось – на руку покупателю. Сам факт, что девелоперы, если не в массовом порядке, но довольно заметно стали переделывать «бизнесовые» проекты в «экономные», говорит о том, что позиции покупателя на рынке только укрепляются. И это не может нас не радовать.

Людмила Чичерова
Источник: Мetrinfo.ru