/news/10847/

В погоне за обманчивым спросом. На петербургском рынке новостроек наибольшим спросом по-прежнему пользуются малогабаритные квартиры.

На петербургском рынке новостроек наибольшим спросом по-прежнему пользуются малогабаритные квартиры. Предложение застройщиков (в теории) должно соответствовать пожеланиям клиента, однако компании не планируют значительно увеличивать долю студий и «единичек» в своих проектах, уделяя большее внимание планировкам.

Платежеспособный спрос хотя и вырос, однако все еще недостаточен для того, чтобы строители чувствовали себя спокойно. В условиях нестабильности и при отсутствии доступной ипотеки покупатели стали лучше считать деньги. Они не готовы платить за «лишние» метры.

«Особенно важным стало соотношение жилой и общей площади квартиры. Огромный коридор, большое количество балконов и другие излишества делают планировку неинтересной для клиентов, — говорит директор по маркетингу и продажам компании «Лидер Групп» Виталий Виноградов. — Многие застройщики думают по-старому: чем больше, тем лучше. И от этого подхода трудно отказаться из-за высокой стоимости земли».

«У горожан сохраняется потребность в квартирах небольших метражей. При этом целевая аудитория приветствовала бы увеличение кухни до 8-10 кв.м. Это важнее, чем более просторные комнаты», — полагает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.

Генеральный директор ЗАО «ЦУН «ЛенСпецСМУ» Ирина Онищенко отмечает: «Конечно, малогабаритные квартиры пользуются большим спросом, но если застройщик предлагает удобные схемы оплаты и длительные рассрочки, то покупатель отдаст предпочтение квартире большего метража».

Меньше, но лучше

Генеральный директор компании «Ленстройтрест» Александр Лелин полагает, что спрос на более просторные варианты вернется через три–пять лет: «Наши исследования рынка не выявили резкого изменения в подходе к планировкам. Однако обозначились новые тенденции. Все больше компаний ориентируются на евростандарты: больше открытого пространства, совмещение функций помещений. Мы ставим во главу угла принцип комфортной и эргономичной организации: меньше перегородок, минимум неиспользуемой площади, четкое разделение функциональных зон. Даже в небольшой квартире должно создаваться ощущение простора».

В «ЛенСпецСМУ» также появился новый тип евроквартир. Кухня в них выполняет функцию гостиной, а комната остается личным пространством. В компании не сокращают метраж, но стараются компактно совместить функциональные зоны. «Мы не уменьшаем балконы и санузлы, но выступаем против длинных узких коридоров», — поясняет Ирина Онищенко.

В компании «Отделстрой» говорят, что при проектировании нового жилья застройщик должен спрогнозировать, какие типы и площади квартир будут востребованы через два-три года. За это время ситуация может измениться, и это повлияет на предпочтения. Цена ошибки велика: от продуманной квартирографии зависят темпы реализации квартир и рентабельность проекта в целом.

«В «Новом Оккервиле» мы уделяем большое внимание грамотному распределению полезной площади. Это просторные кухни (в среднем 10,5 кв.м), полноценные балконы, иногда с выходом из кухни. Главный принцип — чтобы при наименьшей общей площади полезная была наибольшей», — говорит Николай Гражданкин.

«В кризис вырос спрос на «единички» и студии, резко снизилась потребность в трехкомнатных квартирах. Такой была специфика отложенного спроса в 2010 м. Если в 2011 м не приключится глобальных экономических потрясений, структура спроса станет более сбалансированной. Площади квартир всех типов в домах массовой застройки стали меньше: клиенты предпочитают полноценное уютное жилье небольших размеров», — говорит генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко.

«Потребители стараются экономить во всех сегментах, включая премиум-класс. В домах существенно возросла доля однокомнатных квартир и студий. При этом действительно качественных (с точки зрения покупателей) проектов на рынке немного», — полагает генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин.

По мнению Виталия Виноградова, «кризисная практика» не годится для прогноза. Стремление проектировать малогабаритные квартиры может обернуться перенасыщением рынка. Спрос на квартиры большего метража сдерживают условия рассрочки и ипотечные ставки.

«Помимо уже привычных домофона, паркинга, гостевых автостоянок, помещений для консьержа обязательными атрибутами современного жилья становятся улучшенная отделка мест общего пользования, детские площадки, места для отдыха, чистовая отделка квартир», — считает Виталий Виноградов.

В «Строительном тресте» говорят, что для их клиентов главное не метраж, а удобство планировки, хорошее местоположение дома, преимущества инфраструктуры.

«Наши покупатели — прежде всего, семьи с детьми. Поэтому особым спросом пользуются как раз большие квартиры. От студий в наших домах мы отказались: чаще всего это временное жилье, их соседство с полноценными квартирами автоматически снижает привлекательность последних», — говорит директор по продажам Сергей Степанов.

Директор по продажам компании «Северный город» Андрей Останин считает, что кризис не сильно изменил квартирографию: потребности у людей остались те же.

«Есть серьезный интерес и к двухкомнатным, и трехкомнатным квартирам. Планируя их, мы обращаем внимание не только на полезную площадь (большие коридоры не мотивируют к покупке), но и на зонирование помещений. Наиболее распространенные требования — раздельный санузел (за исключением студий, а также трехкомнатных квартир, где нормой становятся два санузла), балкон, кухня более 10 кв. м. При этом планировка должна предполагать несколько вариантов размещения мебели в каждом помещении».

Работа над ошибками

Если компания захочет адаптировать проект под изменившийся спрос, это вызовет серьезные трудности. Коррективы застройщик старается внести до прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство. В дальнейшем перемены связаны с большими сложностями.

Если компания работает по 214 ФЗ, поправки надо внести до начала продаж. Иначе их придется согласовывать еще и с каждым дольщиком. Если не меняется общее количество квартир каждого типа (указанное в проектной декларации), можно переделывать проект до того, как начнется монтаж перегородок.

Коррективы, которые меняют общее количество квартир в проекте (например, если застройщик решил поделить «двушки» на студии), приводят к изменению технических требований (например, по коммуникациям).

Придется заново согласовывать весь проект. Тем не менее некоторые компании, запускающие новые проекты, все же их скорректировали. Например, во второй очереди «Нового Оккервиля» увеличили количество «единичек».

В компании полагают, что сейчас в проекте должно быть 50% однокомнатных, 40% двухкомнатных, 10% трехкомнатных квартир. Оптимальные площади для «единичек» — 32-38 кв.м, для «двушек» — 50-58 кв.м, «трешек» — 75-90 кв.м.

Статистика продаж и анализ спроса в компании «Ленстройтрест» показывает, что оптимальное соотношение: 45% однокомнатных квартир, порядка 35% — «двушек» и около 15% — трехкомнатных. «На студии в наших объектах приходилось порядка 3%. Однако спрос на них высок, и количество такого жилья в наших новых проектах будет увеличиваться», — говорит Александр Лелин.

В «Лидер Групп» полагают, что универсального соотношения нет, как нет таблетки от всех болезней. В сегменте комфорт-класса распределение одно-, двух-, и трехкомнатных квартир должно быть 50:35:15.

«И все равно в рамках конкретного проекта нужна поправка на место, класс возводимого жилья, конкурентной среды и т. д. Для стандартного комфорт-класса оптимальная площадь однокомнатной квартиры — 37-40 кв.м, максимум 45 кв.м, двухкомнатной — 60-65 кв.м, трехкомнатной — 80-90 кв.м», — говорит Виталий Виноградов.

Противоречивая отделка

В кризис изменились требования не только к планировкам квартир, но и к отделке жилья. Однако в этом вопросе мнения застройщиков расходятся. Например, в «Отделстрое» говорят, что спрос на квартиры с отделкой снизился в разы, потому что клиенты не хотели переплачивать.

Во второй очереди «Нового Оккервиля» только 10% жилья предлагают с полной отделкой. Хотя в компании предусмотрели отделку как дополнительную опцию для всех желающих, это увеличивает стоимость 1 кв.м на 7000 рублей.

В список работ входят выравнивание стяжки под чистовое покрытие, выравнивание стен, электрощит со счетчиком, электрическая разводка с установкой розеток и выключателей, разводка водоснабжения с установкой счетчиков. Стены в комнатах и кухне оклеивают обоями, на пол кладут линолеум (в санузлах — плитку), устанавливают сантехнические приборы, межкомнатные и входные двери.

В «ЛенСпецСМУ» тоже отмечают, что спрос на квартиры с отделкой в последнее время снизился: клиенты стремятся купить квартиру дешевле. Кроме того, у каждого свои предпочтения, многие просто не хотят жилье с типовой отделкой. Поэтому компания предлагает различные варианты: без отделки, с подготовкой под отделку и с отделкой. Наибольшее количество предложения приходится на вариант с подготовкой под отделку. Тем не менее в «ЛенСпецСМУ» есть отдел комплексной доработки недвижимости, специалистам которого можно заказать отделку по собственному проекту.

В «Лидер Групп» уверены, что спрос на квартиры с отделкой в последнее время существенно вырос. Причем это касается не только жилья эконом-класса.

Существующий спрос на квартиры с ремонтом (выполненным с использованием дорогих материалов по индивидуальному дизайн-проекту) и укомплектованные мебелью заставляет застройщика развивать эту нишу. «Наша компания не так давно начала продавать квартиры с отделкой.

Сейчас в жилых комплексах «Адмирал», «Богатырь» и «Лесная сказка» компания предлагает 10-15% квартир с отделкой «под ключ», — говорит Виталий Виноградов. Отделка включает в себя оклейку стен обоями под окраску, укладку ламината в жилых комнатах, кафельной плитки в коридоре, на кухне, на полу и стенах в санузлах, а также на балконе, установку межкомнатных дверей и импортной сантехники, включая душевую кабину.

«Ленстройтрест» сознательно не строил жилье с отделкой. Проекты серии «Оптима» отличаются просторными и часто нестандартными планировками. Дома, построенные по технологии сборного каркаса, изначально предполагали возможность перепланировки, что автоматически отметало какую-либо стандартную отделку от застройщика.

«Но спрос на квартиры с отделкой в сегменте «эконом» будет расти. Мы переходим к европейским стандартам строительства и будем пересматривать свою позицию относительно продажи квартир «под ключ». Держать низкий уровень цен на доступное жилье будем за счет сокращения производственных издержек, а не за счет отказа от дополнительных опций, в том числе и отделки», — говорит Александр Лелин.

Коммерческий директор ООО «Городская ДомоСтроительная Компания» Екатерина Немченко уверена, что в сегменте жилья массового спроса наиболее востребованы именно квартиры с отделкой: готовность квартиры к проживанию сразу после окончания строительства — один из важнейших критериев.

«Наши стандарты отделки регулярно пересматриваются и дополняются. В новых проектах, например в жилом комплексе «Каролина», предусмотрены облицовка не только полов, но и стен санузлов керамической плиткой, ламинированный паркет вместо линолеума в жилых помещениях», — говорит Екатерина Немченко.

В «Строительном тресте» число квартир с полной чистовой отделкой на каждом объекте различное. Чем ближе сдача дома, тем чаще клиенты ее заказывают. Стоимость отделки в компании начинается с 8000 рублей за 1 кв. м. В эту сумму входит не только ремонт, но и сантехника, натяжные потолки во всех комнатах, межкомнатные двери и т. д.

Андрей Некрасов
Источник: Недвижимость и Строительство Петербурга