Новости
ЛЕНТА НОВОСТЕЙ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Февраль 2025 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
![]() |
|
![]() |

Год сбывшихся надежд. Стоит обратить внимание, что особенно активизировались к концу года арендаторы складских комплексов.
Уходящий год стал, пожалуй, одним из наиболее динамичных для коммерческой недвижимости столицы. Если в его начале на рынке не произошло кардинальных изменений, то уже к осени неопределенность сменилась окончательной стабилизацией во всех сегментах, вылившейся в значительную активизацию арендаторов к концу 2010 года. Со своей стороны девелоперы осознали, что их час наступает, и поспешили размораживать отложенные в кризис проекты. Однако банки и инвесторы все еще не торопятся финансировать девелоперов коммерческой недвижимости, предпочитая вкладываться в менее рискованные сферы бизнеса.Так, одной из главных положительных тенденций этого года эксперты называют заявление девелоперами новых проектов. В первую очередь, это относится к торговой недвижимости, что свидетельствует о восстановлении этого сегмента раньше других. Лучшим примером может служить компания Crocus Group, пообещавшая построить целую серию ТРЦ Vegas. Также хорошо дела обстоят и у компании «Ташир», которая планирует открыть в следующем году семь торговых центров и две гостиницы в городах России.
Стоит обратить внимание, что особенно активизировались к концу года арендаторы складских комплексов. В итоге уже по итогам III квартала объем поглощения в этом сегменте превысил уровень всего 2009 года, подтолкнув вверх арендные ставки и вернув вакантность на приемлемый уровень. В результате спекулятивное строительство складской недвижимости вновь стало выгодно девелоперам. Прочие сегменты коммерческой недвижимости выходили из кризиса не так стремительно.
В ожидании провала
Год прошел для рынка офисной недвижимости под знаком стабильности. В то же время в начале года и в его конце менялся характер той самой стабильности. Так, если в начале года лишь оживился спрос со стороны арендаторов, то уже затем, параллельно с сокращением качественного предложения стали постепенно подниматься ставки аренды, поначалу на объекты премиального класса, а затем уже и на офисы класса B. Стабильный объем поглощения обеспечивался по большей части так называемым отложенным спросом, поскольку объективных макроэкономических причин для увеличения спроса нет, признаются консультанты.
Общий объем качественных офисных площадей Москвы, по информации CB Richard Ellis, сегодня равен примерно 11,6 млн кв. м, из которых на класс A приходится лишь 1,92 млн кв. м, из них свободно 18,4%, класс В насчитывает 9,67 млн кв. м, из которых пустуют 15,6%. При этом аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield Андрей Малков полагает, что к концу года вакантными могут остаться менее 14,5% качественных офисных площадей.
Сегодня объемы нового строительства на рынке офисной недвижимости Москвы достигли своего минимального значения. Так, по итогам ноября столичный рынок пополнился примерно 50 тыс. кв. м качественных офисных площадей класса B. По предварительным прогнозам CBRE, новое строительство в 2010 году составит 320 000 кв. м для класса А и 667 000 кв. м для класса В.
Несмотря на то, что объем поглощения по итогам трех кварталов превысил 1 млн кв. м, оказавшись больше совокупных показателей всего 2009 года, чистое поглощение было сравнительно низким – 730 тыс. кв. м. По мнению руководителя аналитического направления CB Richard Ellis, Ирины Флоровой, это объясняется тем, что многие компании переезжали в новые помещения без увеличения размеров офиса. В то же время, как отмечают эксперты, по итогам года поглощение в классе А может составить 550 тыс. кв. м и около 1 млн кв. м для класса B.
Кроме того, если до кризиса доля сделок, совершенных в центре не превышала в среднем 15%, то по прогнозам CBRE, к концу 2010 года может превысить 30%. Катализаторами этого аналитики считают произошедший в этом районе рост доли свободных площадей и снизившиеся после кризиса ставки аренды. Собственники бизнес-центров, особенно в первом полугодии, всеми силами привлекали арендаторов. Это дало многим компаниям возможность подписать договоры аренды на помещения того же размера в новых зданиях в границах того же района, но на более выгодных условиях по сравнению с их текущими договорами, рассказала Ирина Флорова. В течение года постепенно развивалась тенденция к заключению крупных сделок с офисной недвижимостью. «Впервые за последние 1,5 года было заключено несколько крупных сделок площадью свыше 15 000 кв. м», - говорит Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости Colliers International. В целом, площадь запрашиваемых помещений варьируется сегодня от 2 до 10-20 тыс. кв. м.
При этом уже сегодня уступки арендаторам стали скорее исключением, чем правилом. «Речь о дисконте может идти только в случае аренды крупных блоков свыше 3 000 кв. м. Рынок арендатора уже постепенно трансформируется в рынок арендодателя: на фоне снижения темпов нового строительства доля вакантных площадей неуклонно сокращается, что приводит к планомерному повышению ставок аренды и цен продажи», - считает Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International.
Средневзвешенные ставки аренды без учета НДС и эксплуатационных расходов для класса А достигли к концу года $621/кв. м/год, для класса В+ – $472/кв. м/год, для класса В- ставки варьируются от $200 до $550/кв. м/год, подсчитали в Colliers International.
Вынужденная цивилизация
Рынок торговой недвижимости Москвы развивался в 2010 году в том же направлении, что и остальные сегменты. Среди основных тенденций последних 12 месяцев эксперты выделяют постепенное восстановление спроса на торговые помещения со стороны арендаторов на фоне снижения темпов нового строительства и доли вакантных торговых площадей, что в свою очередь привело к постепенному повышению ставок аренды и цен продаж.
Восстановление рынка сняло необходимость запускать новые торговые центры полупустыми. Если в 2009 г. нововведенные объекты открывались заполненными на 60-70%, то в 2010 г. к дате открытия сданы практически все помещения, подчеркнула Маргарита Трофимова, директор департамента оценки и консалтинга NAI Becar.
По состоянию на декабрь 2010 года в Москве действует 111 профессиональных торговых центров современного формата площадью 3 млн 641 тыс. кв. м (GLA), из которых к декабрю было введено 437, 2 тыс. кв. м (GLA) в 10 профессиональных торговых центрах, сообщил Дмитрий Бурлов, исполнительный директор Магазина Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis. Однако их открытие не сумело переломить тенденцию к снижению объема вакантных площадей, который составил к концу года в среднем 3-4%. «Сегодня можно констатировать прекращение падения ставок аренды торговых площадей, при этом их рост в будущем может быть связан с новым циклом заключения арендных договоров и с общеэкономическими показателями», - считает эксперт.
На сегодняшний день, по данным Магазина Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis, ставки аренды для якорных арендаторов площадью свыше 5 тыс. кв. м находятся в диапазоне $100-300 за кв. м в год. Для магазинов в торговой галерее они варьируются в зависимости от площади. Так, если магазин занимает 50 кв. м, то помещения сдаются по $2-3 тыс. за кв. м. (без учета НДС и эксплуатационных расходов). «Если речь идет, скажем, о 600 кв. м, то они идут по $600- 800 за метр», - обращает внимание Дмитрий Бурлов. При этом наиболее популярным форматом сегодня являются магазины от 100 до 300 кв. м, на долю которых приходится 60-70% от объема рынка. Диапазон арендных ставок для таких помещений - от $1200 до $1800 за кв. м. Срок заключения договоров для якоря гиперформата площадью от 10 тыс. кв. м, работающего, как правило, в формате гипермарект или DIY- от 10 до 25 лет, для якоря формата от 1,5 тыс. до 5 тыс. кв. м - 7-10 лет и для магазинов торговой галереи - от 3 до 7 лет.
«Восстановление спроса со стороны ритейлеров позитивно сказывается на планах девелоперов, они задумываются о начале строительства новых и возобновлении ранее замороженных проектов. Что в свою очередь оказывает влияние на инвесторов, которые начали проявлять интерес к строящимся торговым центрам», - говорит Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle. В то же время одним из немногих последствий кризиса, до сих пор наблюдающихся на рынке, является сохраняющиеся проблемы с финансированием новых проектов недвижимости, подчеркивает Дмитрий Бурлов. «Несмотря на то, что банки заявляют о своей готовности кредитовать застройщиков, в реальности привлечь займ довольно сложно. Для этого необходимы достаточно серьезные гарантии поручителей, либо якорных арендаторов. Кроме того, проект должен быть в высшей степени профессионально подготовлен и проработан с привлечением ведущих архитекторов и консультантов», - констатирует исполнительный директор Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis.
«Усиление спроса со стороны торговых операторов, наблюдавшееся в течение I полугодия 2010 г. и возобновившееся после летнего спада деловой активности, в конце III квартала привело к сокращению доли вакантных площадей на рынке столичного стрит-ритейла до 1-3% и к росту арендных ставок на наиболее престижных и востребованных торговых коридорах», - обращает внимание Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood. Дополнительный импульс росту ставок аренды придала кампания мэра Москвы против киосков: на наиболее престижных улицах прирост составил 20-40% по сравнению со II полугодием 2009 г., свидетельствуют данные Blackwood. При этом для менее популярных торговых улиц наблюдается стабилизация показателя вакантности в пределах 5-10% и прекращение падения ставок аренды.
Неожиданный дифицит
В уходящем году рынок складской недвижимости Москвы, серьезнее прочих сегментов пострадавший от кризиса, пережил настоящий всплеск спроса со стороны арендаторов, которые, по результатам только первых трех кварталов, вывели с рынка 996 400 кв. м складских площадей, превысив объемы поглощения за весь прошлый год - 938 970 кв. м. Всего же, по оценке Ольги Рыбаковой, руководителя аналитики рынка офисной и складской недвижимости Jones Lang LaSalle, за 2010 год этот показатель составит около 1,2 млн кв. м.
Общий объем столичного рынка качественных складских помещений составляет сегодня, по информации Cushman & Wakefield, 6,8 млн кв. м. Эксперты компании ожидают, что в этом году объем нового строительства составит около 350 тыс. кв. м, из которых только 50 тыс. кв. м придется на класс В, остальные же склады относятся к классу А. «Однако есть высокая доля вероятности, что не все успеют получить акты госкомиссии до конца года», - обращает внимание Александр Кунцевич, руководитель группы мониторинга отдела исследований Cushman & Wakefield. При этом даже при самом оптимистичном сценарии развития событий, в 2010 году будет побит настоящий антирекорд ввода новых складских площадей - минимальный показатель за последние 7 лет, говорит Вячеслав Холопов, директор департамента складской, индустриальной недвижимости, земли Knight Frank Russia and CIS.
На фоне минимальных темпов нового строительства и растущего спроса, который может оказаться рекордным за весь посткризисный период, полагает Холопов, среднерыночный уровень вакантности снизится к концу года до 5%. При этом в докризисный период этот показатель не превышал 0,5%, а в кризис поднимался в моменте до 18%, обратил внимание эксперт. «На севере и западе Подмосковья вакантно около 3%, 6-7% на востоке, 4-5% на юге. Есть автодороги, на которых нет свободных площадей класса А и В», - уточнил Андрей Жерноклеев, старший консультант отдела складской недвижимости и земельных проектов DTZ IMS.
Пожалуй, самой положительной тенденцией складского рынка в уходящем году стал начавшийся рост арендных ставок, составивший порядка 15%. В результате средний уровень ставок аренды достиг $115 за кв. м в год. При этом по некоторым особенно удачным проектам предлагаются ставки в $120 за кв. м в год, утверждает Вячеслав Холопов. Кроме того, арендаторы стали чаще обращаться к собственнику с просьбой расширить занимаемые ими площади. В 2010 году происходило постепенное увеличение размера сделок, в частности, начали заключаться договоры на площади, превышающие 10 тыс. кв. м. Также одним из важных последствий сокращения предложения является увеличение доли проектов, строящихся в формате built-to-suit. При этом значительная часть проектов предполагается для последующего выкупа заказчиком в собственность. В результате были анонсированы новые проекты и возобновилось строительство ранее замороженных.
Гостиничное гостеприимство
К концу 2010 года стало очевидным постепенное восстановление гостиничного рынка Москвы, а более прозрачная ценовая политика, проводимая отелями, способствует росту их загрузки. Параллельно с выходом из рецессии экономики страны вырос въездной поток в Москву, составивший 4,1 млн иностранных гостей, таким образом, продемонстрировав рост на 11% по сравнению с предыдущим годом и приблизившись к показателям 2008 г.
К концу года совокупный объем гостиничного рынка Москвы превысил 13,7 тыс. номеров. По словам Марины Смирновой, старшего вице-президента компании Jones Lang LaSalle Hotels, на трехзвездочные отели приходится 4925 номеров - 35,8% рынка. Номерной фонд в сегменте четырехзвездочных отелей составляет 3231 комнату или 23,5% рынка. Доля пятизвездочных отелей составляет 25,1% и 3447 номеров. В течение года на московский рынок вышло 9 новых отелей, пополнивших столичный номерной фонд на 2161 комнату.
Главными особенностями гостиничного рынка Москвы стало сохранение дефицита в среднем ценовом сегменте, сопровождающееся вводом гостиниц премиального класса. Среди прочих тенденций этого года аналитики выделили достижение докризисного уровня ввода новых гостиничных номеров, увеличение загрузки номерных фондов, стабилизацию цен на размещение, увеличение иностранных инвестиций в гостиничный бизнес и увеличение заявленных проектов в среднем сегменте.
Загрузка столичных отелей в 2010 г. возросла практически до уровня 2008 г. По информации Cushman & Wakefield, средний уровень заполняемости гостиниц международного качества вырос на 8% почти до 70% (69,1%), а средний тариф, напротив, снизился на 8% до 6 596 рублей. Показатель доходности на номер RevPAR для столичных гостиниц международного качества, работающих в сегменте mid-market и upscale, составил на конец ноября $118,98, увеличившись по сравнению с 2009 годом ($115,29). Аналогичный показатель для luxury-сегмента, по данным JLL Hotels составил $221,58 и $204,1 соответственно. В то же время средний тариф для гостиниц mid-market и upscale по состоянию на ноябрь 2010 года снизился со $183 до $170,7. Однако отели класса luxury смогли даже несколько поднять цены, которые в ноябре достигли среднего по рынку уровня в $323. Год назад, обращает внимание Марина Смирнова, они составляли $319,4.
В целом увеличение загрузки гостиниц среднего ценового сегмента примерно до 75% не привело к улучшению их финансовых показателей. Так, ADR снизился на 15%, а RevPAR - на 3% по сравнению с аналогичными показателями 2009 года. При этом наилучшие результаты в течение 2010 года отмечались в сегменте отелей выше среднего, где по сравнению с прошлым годом показатель RevPAR вырос на 6 %, составив 4 200 рублей, что превышает показатель отелей верхней ценовой категории, составивший 3 900 рублей.
На круги своя
Большинство наметившихся тенденций 2010-го получит свое продолжение и в следующем году. Ситуация на рынке продолжит входить в обычное русло и стабилизироваться. Однако макроэкономические прогнозы не предвещают серьезного роста спроса на офисные помещения. Исключение составят лишь высококачественные помещения в престижных районах, рост ставок на которые возможен уже в 2011 году. При этом высокий уровень вакантности в помещениях класса В сохранится на рынке также и в течение 2011 года. Однако в среднем по рынку к концу года может снизиться до 9 -10%. Также не прогнозируется и рост нового предложения, которое должно остаться на том же уровне - около 1 млн кв. м.
Участники рынка прогнозируют изменение качества офисных сделок. Так, если главной движущей силой для офисных сделок в 2010 году был отложенный спрос, то в 2011 ей станет долгосрочное планирование и предварительная аренда офисных помещений в строящихся зданиях. Кроме того, к концу года начнется дефицит офисных площадей, связанный с тем, что порядка 1,5 лет были заморожены многие стройки. В первую очередь его почувствуют арендаторы качественных площадей. В результате ставки аренды могут вырасти в среднем по рынку на 10% в 2011 году. При этом рост ставок в некоторых зданиях класса А может достигать 15-20%.
В 2010 году рынок торговой недвижимости пережил символический переход от кризисного периода к поступательному росту. Уровень вакантных помещений сократился, ставки аренды на наиболее ликвидные площади стабильно растут со второй половины года. В конце 2011 году доля свободных площадей, по прогнозам, снизится до 5% в конце 2011 года. Сокращение доли свободных площадей и возросший спрос будут способствовать росту ставок, которые могут увеличиться на 5-10% в 2011 году. В то же время, наиболее высокие темпы прироста ставок аренды можно будет наблюдать в сегменте street retail - 15-40%.
В следующем году ожидается ввод более 10 торговых центров. Их общая площадь составит около 1 млн кв. м. На стадии строительства сегодня находится ряд торговых объектов общей площадью почти 2 млн кв. м. (почти 800 000 кв.м. торговых площадей). При этом в перспективе 2012-2014 годов объем ввода новых торговых центров уменьшится за счет сокращения инвестиций в период кризиса. Благодаря положительным прогнозам динамики оборота розничной торговли, которые дает МЭРТ, рынок ждет дальнейшее увеличение спроса на торговые помещения, в том числе, со стороны международных ритейлеров. Так, в 2011 году в Россию планируют выйти американский одежный ритейлер Abercrombie & Fitch, американская марка молодежной одежды American Eagle, обувной ритейлер Brown Shoe откроет в России сеть обувных магазинов Naturalizer в партнерстве с российской MTB Group.
Складской рынок в наступающем году испытает на себе наиболее серьезные трансформации, которые приведут к его становлению в качестве рынка арендодателя. Основной причиной тому станет, по словам Вячеслава Холопова, практически наступивший дефицит коммерческих площадей на рынке. Новые крупные объекты выйдут на рынок не ранее 2012 года, тогда как в будущем году будут достраиваться, в основном, дополнительные фазы уже существующих складских комплексов.
В будущем году можно ожидать ввода не более 350 тыс. кв. м в 2011 году. При сохранении достаточно высокого уровня спроса это приведет к дальнейшему снижению доли пустующих площадей до 2-3%. В то же время ставки аренды вряд ли превысят $125 за кв. м в год.
Одним из важных последствий сокращения предложения является увеличение доли проектов, строящихся в формате built-to-suit. При этом значительная часть проектов предполагается для последующего выкупа заказчиком в собственность. Кроме того, многие девелоперы во второй половине 2010 года заявили о планах по строительству новых площадей. «Данная тенденция свидетельствует о начале восстановления девелоперской активности в складском сегменте и дает основания предполагать, что в ближайшие 1-2 года могут быть разморожены некоторые из приостановленных во время кризиса проектов», - заявила Ольга Павлик. Особо острый дефицит ожидается в сегменте крупноформатных складов площадью свыше 10 тыс. кв. м, констатируют эксперты.
В гостиничном сегменте заявлены открытия в 2011 году ряда гостиничных проектов совокупным номерным фондом порядка 3 700 номеров, однако по прогнозам Jones Lang LaSalle Hotels, с уверенностью можно говорить об открытии только четырех гостиниц с фондом менее 800 номеров. Среди них: Courtyard by Marriott, Crowne Plaza 2, Azimut и Radisson SAS Belorusskaya.
В целом можно ожидать, что на волне общего роста рынка коммерческой недвижимости гостиничный сегмент также будет постепенно восстанавливаться, а основные операционные показатели отрасли будут демонстрировать умеренный рост. В частности, учитывая, что на 2011 год не запланировано открытие ни одной гостиницы класса люкс, существующие отели данного сегмента могут рассчитывать на рост тарифов, если им удастся в течение длительного периода удерживать загрузку на уровне 60% и выше. Результатом станет возможный рост RevPAR в следующем году. В сегменте гостиниц высшего предела верхнего сегмента также прогнозируется небольшой рост тарифов и высокая загрузка в 2011 году. Тарифы в гостиницах верхней ценовой категории также не достигнут в новом году докризисного уровня. Более того, они вряд ли смогут рассчитывать на рост тарифов, пока не добьются устойчивого роста загрузки. С учетом того, что загрузка гостиниц категории выше среднего в 2010 году составляет около 74%, в следующем году они смогут рассчитывать на повышение своих тарифов.
При написании статьи были использованы аналитические материалы компаний Colliers International, Cushman & Wakefield, CB Richard Ellis, Knight Frank, Jones Lang LaSalle, Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis, Blackwood, NAI Becar, Эспро Девелопмент, Praedium Oncor International.
Алексей Пастушин
Источник: Арендатор.ру
Позвоните нам бесплатно
Новые предложения
Сегодня 8.2.2025
Продажа Акций
1.324.209.000 Руб
Москва 1971Оборудование, машины
Блоги
Федеральный закон от 11.03.2024 № 45-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон»), которым установлен ряд базовых положений об использовании цифровых финансовых активов (ЦФА) для исполнения внешнеторгов
Закон устанавливает, что в качестве встречного предоставления за товары (работы, услуги), информацию...