/news/10026/

Торговая площадь: покупать или брать в аренду?

Екатерина Крупецкая, генеральный директор консалтинговой компании Fenix Consult Group, в состав которой входит исследовательская компания Маркет Аналитика, дала ответ на этот вопрос порталу PRO Недвижимость и рассказала на какие факторы стоит опираться при принятии решения.

По данным специалистов компании "Маркет Аналитика", объем инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам 3-х кварталов 2010 года превысил показатели 2009 года на 30%. На сегмент торговой недвижимости приходится 20 % всех инвестиций. Хотя вложение в покупку и перепродажу торговой недвижимости является выгодным заработком, большая часть компаний выбирает аренду. С чем это связано?

Одним из факторов принятия решения об аренде является простота оформления подобной сделки по сравнению с оформлением покупки торговой площади. Приобретение торговой площади в собственность занимает гораздо больше времени. Минимальный срок оформления документации, который включает процедуру закрепления права собственности, права собственности на землю, оформление договора купли-продажи, составляет два месяца, а в действительности же может доходить до полугода и более.

Заключение договора аренды занимает максимум несколько дней, при условии, что выбранная торговая площадь отвечает всем требованиям.

К критериям выбора торговой площади относятся район, местоположение, размер площади, качество площади, проходимость здания, благоустройство и т.д. Эти критерии являются также ценообразующими факторами в определении арендных ставок и базовой стоимости торговой недвижимости. Например, разница между минимальными и максимальными арендными ставками для помещений размером 250 кв.м, расположенных на МКАДе в районе м. Речной вокзал и на ул.Таганская в ЦАО, достигает 4-5 раз.

Второй фактор, влияющий на принятие решения - это окупаемость. Средняя арендная ставка в Москве составляет $1500 за кв.м в год при стоимости аналогичной площади в том же районе в $4000-7000 за кв.м. Следовательно, с учетом операционных и эксплуатационных расходов, окупаемость объекта в таком случае составляет 6-9 лет. Однако не каждая компания способна вывести из оборотных средств достаточную сумму для совершения сделки. Отсюда следует третий фактор - это наличие денежный средств.

В этом случае предприниматели имеют возможность обратиться к банкам, но кредитная система на данный момент недоработана. Банки предлагают для реализации подобных сделок кредиты под ипотеку, по ставке 14 - 16%, в то время, как ставка капитализации проектов в среднем составляет 10 - 12%.

В итоге на рынке покупателя преобладают крупные ритейлеры, которые инвестируют средства в объекты на этапе строительства и используют недвижимость в собственных нуждах, лишь частично сдавая ее в аренду.

В заключение следует отметить, что каждый предприниматель, принимая решение о покупке, должен исходить из особенностей своего бизнеса. В первую очередь здесь понимается оценка рисков и следование целям компании. То есть в случае повышенных рисков руководителю целесообразнее помещение арендовать, нежели приобретать в собственность. Однако если риск минимизируется и бизнес стабилен в развитии, предприниматель заинтересован в долгосрочной деятельности, имеет смысл вкладывать средства в собственность.

Источник: PRO Недвижимость