/interview/18737/

«Военным — качественное жилье, застройщикам — гарантированное финансирование»

Александр Рыльский,генерал-майор.
Последние изменения в законодательной базе по военной ипотеке значительно расширили возможности военнослужащих в приобретении жилья. Об особенностях этой формы кредитования и ее практической реализации рассказал генерал-майор запаса, президент Гильдии участников военной ипотеки Александр Рыльский.

— Александр Николаевич, так что же такое военная ипотека?

— Военная ипотека, или накопительно-ипотечная система (НИС), — это новая форма обеспечения военнослужащих жильем для постоянного проживания. Если раньше квартира предоставлялась в натуральном виде, то теперь человек в погонах получил право приобрести постоянное жилье за счет тех средств, которые накапливаются на его именном счете до завершения службы. Деньги перечисляются из федерального бюджета, и уже через три года их можно использовать для приобретения жилья, в том числе с привлечением ипотечного кредита, поэтому система и называется накопительно-ипотечной.

В августе 2004 г. был принят Федеральный закон (№ 117-ФЗ) «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее — Закон), а с 1 января 2005 г. система была введена в действие.

— Почему государство перешло к этой форме обеспечения жильем военнослужащих?

— Переход был обусловлен изменившимися экономическими условиями, новыми подходами к взаимоотношениям государства и гражданина, закрепленными в Жилищном кодексе Российской Федерации, а также реформированием самих силовых ведомств. Теперь их сотрудникам предоставляется служебное жилье, а право на получение постоянного реализуется в рамках военной ипотеки, которая позволяет, с одной стороны, снизить единовременную нагрузку на федеральный бюджет (обязательства государства выполняются в рассрочку), а с другой — обеспечивает военнослужащему гарантированную возможность приобрести собственное жилье.

— Кто может воспользоваться военной ипотекой?

— Категории участников и основания для их включения в реестр установлены ст. 9 Закона. В настоящее время каждый, кто заключил первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 г., становится участником системы в обязательном порядке. Исключение составляют солдаты, сержанты и старшины, проходящие военную службу по контракту, которые вступают в военную ипотеку добровольно на основании письменного обращения. Условия участия в НИС для всех одинаковы.

— Каков механизм данной системы? Кто оплачивает кредит? Насколько НИС отличается от обычной «гражданской» ипотеки?

— Механизм действия военной ипотеки заключается в формировании денежных накоплений на именных накопительных счетах участников системы. Такое накопление возможно, так как в основу заложен долгосрочный характер военной службы (в среднем 17 лет). Система экономически рассчитана таким образом, чтобы за этот срок военнослужащий смог накопить средства, достаточные для приобретения квартиры стандартных потребительских качеств для семьи из трех человек (54 кв. м). Ежемесячно на именной счет участника военной ипотеки перечисляется 1/12 накопительного взноса текущего года.

Размер накопительного взноса должен обеспечивать возможность покупки 3,17 кв. м в год. Он устанавливается ежегодно законом о федеральном бюджете, при этом не может быть меньше фактически начисленного взноса предыдущего года, увеличенного на прогнозируемый уровень инфляции. Кроме того, накопительный взнос может корректироваться с учетом его покупательной способности в зависимости от динамики цен на рынке недвижимости (в 2005 г. — 37 тыс. руб., а в 2011 г. уже 186,6 тыс. руб.).

Отличительной особенностью военной ипотеки является то, что жилье находится в двойном залоге: у кредитора и у Российской Федерации. Если сказать проще: пока человек служит, государство гасит за него ипотечный кредит, а если он не выполнил условия контракта, то тогда придется самому исполнять обязательства перед банком и отдавать государству предоставленный целевой жилищный заем.

Кроме того, в военной ипотеке ниже риски непогашения ипотечного кредита, так как платежи осуществляются ежемесячно средствами, поступающими из бюджета на именной накопительный счет участника.

Еще одна особенность — минимум документов для принятия решения кредитором о выдаче денег: свидетельство о праве участника НИС на получение целевого жилищного займа, паспорт, свидетельство о заключении брака или о расторжении брака (если они есть).

При получении ипотечного кредита средства, учтенные на именном накопительном счете военнослужащего, перечисляются в качестве первоначального взноса. Погашение займа производится ежемесячно за счет последующих поступлений из федерального бюджета.

— Какое жилье может купить военнослужащий с помощью накопительной ипотечной системы?

— Согласно Закону, участник военной ипотеки имеет право приобрести в собственность жилые помещения. В соответствии с Жилищным кодексом РФ к ним относятся в том числе жилой дом, часть жилого дома, квартира. Но в настоящее время стандартами ОАО «АИЖК» выдача ипотечных кредитов под строительство индивидуальных жилых домов непредусмотрена.

— Граждане покупают квартиры на этапе котлована, чтобы сэкономить. Однако есть риск оказаться в рядах обманутых дольщиков. Видимо, поэтому военнослужащих исключили из списка участников долевого строительства. Что-то изменилось сейчас?

— Для того чтобы участник военной ипотеки мог реализовать право на приобретение жилья на стадии строительства (по договору участия в долевом строительстве), в декабре 2010 г. было принято Постановление Правительства РФ № 1028 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. № 370».

Кроме этого, необходимо еще издание приказа министра обороны, который утвердит типовые формы договоров и правила оформления ипотеки. По имеющейся информации, такой приказ разработан, утвержден и находится на регистрации в Минюсте. Предполагается, что в июне работа по регистрации будет завершена.

В соответствии с Законом уполномоченный федеральный орган (Министерство обороны, ФГУ «Росвоенипотека») вправе установить стандарты предоставления ипотечного кредита участникам военной ипотеки. В настоящее время ФГУ «Росвоенипотека» и ОАО «АИЖК» ведется работа по согласованию кредитного договора о приобретении участником военной ипотеки квартиры по договору участия в долевом строительстве.

По нашим оценкам, участие в долевом строительстве должно позволить снизить стоимость приобретаемой квартиры примерно на 20% по сравнению с ценой готового жилья. Но все зависит от того, какие условия разработает ОАО «АИЖК» (то есть на какой стадии строительства дома будет заключаться такой договор), а также от требований ФГУ «Росвоенипотека». Если будут приняты условия заключения договора на стадии готовности дома не менее 80%, то в этом случае цена новостройки практически сравняется со стоимостью квартир на вторичном рынке. И еще к тому времени не останется выбора, в основном только то, что не пользуется спросом.

Гильдия участников военной ипотеки считает более перспективным реализацию комплексных проектов, когда в строительстве жилого дома долевое участие принимают от 40 до 60% военнослужащих. По оценкам наших экспертов, такое количество дольщиков с гарантированным финансированием позволит застройщику обеспечить завершение строительства и ввести дом в эксплуатацию, а военнослужащим не попасть в число обманутых дольщиков. Поэтому в разрабатываемый ОАО «АИЖК» кредитный договор целесообразно включить более гибкие требования по условиям договора долевого участия в строительстве.

— Вы упомянули о Гильдии участников военной ипотеки. Что это за организация и каковы ее цели?

— Некоммерческое партнерство «Гильдия участников военной ипотеки» создано командой специалистов, принимавших непосредственное участие в создании и становлении военной ипотеки. Когда мы только начинали работать, система была ориентирована на военнослужащих, которым нужна была просто крыша над головой, что называется, здесь и сейчас. То есть они приобретали с использованием целевых жилищных займов квартиры на вторичном рынке, и это были и хрущевки, и часто совсем «убитое» жилье. Мы отчетливо понимаем, что сейчас потребитель в лице военнослужащего хочет качества, а значит, это должно быть новое жилье и, может быть, благодаря участию в долевом строительстве — большей площади.

Создавая Гильдию, мы ставили цель объединить профессиональных участников рынка недвижимости и ипотечного кредитования для формирования системных жилищных проектов. Они должны обеспечить военнослужащих качественным жильем. При этом застройщики получат стабильное гарантированное финансирование своих проектов, что в свою очередь позволит уменьшить стоимость привлекаемых ими средств.

СПРАВКА

Особенности накопительно-ипотечной системы:

• для включения в систему не требуется признания военнослужащего нуждающимся в жилом помещении и не учитывается наличие у него или членов его семьи жилья (в том числе в собственности);

• целевой жилищный заем для приобретения жилья с помощью ипотечного кредита может быть предоставлен военнослужащему уже по истечении трех лет участия в системе (то есть практически вначале службы);

• участник военной ипотеки имеет право приобрести жилье в любом регионе Российской Федерации. Помимо средств, гарантированных государством, он может внести свои собственные средства для оплаты квартиры повышенной комфортности или досрочного погашения ипотечного кредита;

• приобретенное военнослужащим жилье сразу же оформляется в собственность и может использоваться им по его усмотрению, но до наступления права на использование накоплений (то есть выполнения условий, определенных в законе, и контракта о прохождении военной службы) квартира находится в залоге у РФ;

• при изменении семейного положения, уровня доходов, появлении других возможностей военнослужащий может продать свою квартиру и приобрести новую, большей площади и лучшего качества. Для этого необходимо погасить остаток по ипотечному кредиту и возвратить целевой жилищный заем.