Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Статьи

31.05.2024

Банкротные споры могут принести в казну минимум 50 млрд руб. в год.

подробнее

Рынок криптовалют

12.06.2024

Регулирование криптобирж в России , Белоруссии и Киргизии

подробнее
/information/9042/
Аккредитация на электронных торговых площадках, услуги агента. WhatsApp: +7 968 771-34-72

Правовые вопросы


Переселение собственников и нанимателей жилых помещений в связи со сносом или реконструкцией дома

С 1 марта 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ, новые положения которого в отношении вопросов переселения кардинально изменили правовую регламентацию соответствующих вопросов. Закон Москвы № 21-73 от 09 сентября 1998г. «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» продолжал действовать до принятия Закона города Москвы № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» принятого Московской городской думой 31 мая 2006 года .Что же изменилось с принятием ЖК РФ?

Собственники жилых помещений.

Жилищный кодекс РФ в ст. 32 регламентирует следующий порядок изъятия жилого помещения у собственника: Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд;- решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;- собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом и зарегистрированным в Федеральной регистрационной палате решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения;- при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду;- по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Какие выводы о произошедших по сравнению с ранее действовавшим законодательством переменах можно сделать из этих положений?

1) Изъятие жилого помещения у собственника допустимо только путем выкупа, положение в ЖК РФ изложено в категоричной форме и не допускает иных толкований. Если ранее речь шла о равноценной компенсации, допускавшей предоставление иных жилых помещений в качестве таковой, ЖК РФ допускает только денежную компенсацию. Что получается на практике? Если ранее отселяющее лицо (Департамент жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы) в случае конфликта с собственником обращалось в суд и подавало иск о выселении во вновь предоставленное помещение, сейчас становиться допустимым иск о принудительном выкупе находящегося в собственности жилого помещения. Проблематика такого иска будет изложена ниже.

2) Принятое решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения (распоряжение Префекта административного округа) должно быть зарегистрировано в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по г.Москве.

3) Это же самое решение (распоряжение Префекта административного округа) должно быть доведено до собственника не позднее, чем за год до предстоящего сноса.

4) Выкупная цена жилого помещения должна быть согласована с собственником, а ее размер определяется теперь не только рыночной стоимостью, но и всеми иными убытками и расходами собственника, вызванными переездом из подлежащего сносу помещения.К каким же выводам может прийти собственник жилого помещения, внимательно проанализировав нормы ЖК РФ? Допустим, в ходе переселения возник конфликт, и соглашения с собственником категорически не достигнуто. Поскольку выселение производится только в судебном порядке, отселяющему лицу необходимо подать иск. Допустимым в силу ЖК РФ является только иск о принудительном выкупе находящегося в собственности жилого помещения. Для подачи такого иска необходимо подготовить:- зарегистрированное в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по г.Москве решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения;- отметку о получении собственником извещения о принятом решении об изъятии жилого помещения за год до сноса;- произвести рыночную оценку подлежащего изъятию жилого помещения, доказательства того, что попытка такого согласования производилась, а также расчет подлежащих возмещению убытков собственника жилого помещения в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Представляется, что это должны быть доказательства попыток согласования с собственником размера подлежащих возмещению убытков – встречные предложения, расчеты, иные предложения. Без доказательства попыток согласования с собственником подлежащих возмещению размера рыночной стоимости и убытков, по моему убеждению такой иск будет неосновательным и судом будет отказано либо в его принятии, либо в его удовлетворении.- более того, для удовлетворения иска отселяющее лицо должно к моменту принятия судом решения по иску перечислить вышеуказанные денежные средства на целевой счет собственника жилого помещения. При этом, согласно п.8 ст. 32 ЖК РФ взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену собственнику подлежащего изъятию жилого помещения может быть предоставлено только по соглашению с самим собственником, то есть никак не в судебном порядке, а исключительно по взаимному соглашению сторон. Учитывая изложенное, на мой взгляд после принятия ЖК РФ собственники жилых помещений оказались в крайне выгодной для себя ситуации, когда процедура их переселения становиться исключительно регламентированной, а механизм реализации этой процедуры крайне не отработанным, что затрудняет отселяющему лицу требовать принудительного переселения в судебном порядке собственника жилого помещения, согласия с которым не достигнуто. Достаточно сказать, что для целей переселения в бюджете города Москвы требуется отдельное финансирование в значительных объемах, а процедура государственной регистрации решений органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения не разработана и не реализуется. Недавно вступил в силу закон Москвы Закон г. Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», принятый в контексте положений ЖК РФ.В связи с этим, следует отметить следующие характерные положения нового закона Москвы, касающиеся переселения собственников жилых помещений. В ст.5 вышеуказанного Закона учтены и нашли отражение положения ЖК РФ о необходимости государственной регистрации решения об изъятии жилого помещения. Также нашло отражение положение ЖК РФ об уведомлении собственника, который: не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного жилого помещения (жилого дома) должен быть уведомлен в письменной форме о принятом правовом акте об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (жилого дома), о дате осуществленной в соответствии с частью 5 настоящей статьи государственной регистрации такого правового акта уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы, принявшим правовой акт об изъятии. В целом необходимо отметить, что и остальные вышеназванные положения ЖК РФ перекочевали в новый закон Москвы, что является логичным. В чем заключаются новшества этого закона? Надо отдать должное московскому законодателю, вышеуказанный вопрос о возможности принудительного изъятия жилого помещения исключительно в форме выкупа лаконично обойден. Вместо этого сделан значительный акцент на том, что «при согласии собственника с ним может быть заключен договор мены, в соответствии с которым собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению. При этом равнозначным жилым помещением признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается» (п.4 ст.6 Закона № 21).

Наниматели жилых помещений.

Жилищный кодекс РФ по вопросу переселения нанимателей жилых помещений в статье 89 кардинально высказался на сей счет следующим образом: «Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86-88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире». Следует отметить, что в случае переселения нанимателей законодатель говорит о равнозначности по общей площади, а не о равнозначности жилых помещений. Новый московский Закон несколько улучшил положение нанимателей, так как в статье 13 сказано следующее: “Размер площади жилого помещения, предоставляемого гражданам по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, должен соответствовать размеру площади жилого помещения, предоставляемого с помощью города в соответствии с правовыми актами города Москвы”.

«При предоставлении жилого помещения гражданам, занимающим жилые помещения по договору социального найма, не состоящим на жилищном учете и занимающим жилые помещения менее нормы предоставления площади жилого помещения, установленной законом города Москвы, учитываются наличие иных жилых помещений, принадлежащих гражданам или членам их семей на праве самостоятельного пользования, все гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, а также действия, совершенные за последние пять лет, в том числе вселение иных лиц по месту жительства, в результате которых жилищные условия указанных граждан ухудшились. Перечень действий, повлекших ухудшение жилищных условий, и действий, не являющихся ухудшением жилищных условий, устанавливается законом города Москвы. При наличии у граждан или членов их семей иных жилых помещений, в отношении которых они обладают правом самостоятельного пользования, или совершении ими сделок или действий, в результате которых жилищные условия граждан ухудшились, им предоставляются жилые помещения, равнозначные по общей площади освобождаемым».

Таким образом, схема предоставления жилья нанимателям при сносе имеет следующие правила:

- очередникам предоставляется по их заявлению жилые помещения по 18 кв.м. общей площади на человека, указанное жилье должно быть предоставлено с учетом получения разнополыми гражданами разных комнат, при этом однополым, но совершеннолетним гражданам может быть предоставлена одна комната;

- очередникам, проживающим в одном жилом помещении, но стоящим на очереди по улучшению жилищных условий как разные семьи могут быть предоставлены отдельные жилые помещения нанимателям, не стоящим на учете по улучшению жилищных условий и не имеющим другие жилые помещения на праве пользования или собственности (а так же при отсутствии у членов семьи указанных лиц излишков жилой площади) должно быть предоставлено жилье по социальной норме предоставления, т.е. по 18 кв. м. общей площади на человека. Нанимателям, имеющим на праве пользования или праве собственности другое жилое помещение, а так же наличие таких помещений у членов семьи нанимателя, влечет за собой предоставление указанным нанимателям равнозначного жилого помещения по числу комнат и метража общей площади. Новеллой в законодательстве является закрепление в ЖК РФ для нанимателей комнат в коммунальных квартирах принципа предоставления аналогичного числа комнат во вновь предоставленной коммунальной квартире. Следует отметить, что предоставление комнат жителям коммуналок при переселении взамен их комнат не допускается. Особо важным моментом для всех переселенцев является такое нововведение в действующем законодательстве, в соответствии с которым в настоящее время членами семьи считаются не как ранее - родственники, ведущие совместный бюджет, хозяйство, имеющие общий доход, а родственники, проживающие в одном жилом помещении и вселенные в него в качестве членов одной семьи. Данное правило не позволяет требовать отдельных жилых помещений переселенцам, которые фактически уже не являются одной семьей (бывшие супруги, взрослые дети и родители). Таким образом, несмотря на фактическое проживание отдельных семей в сносимом жилье, им может быть предоставлено одно жилое помещение, кроме следующих случаев – наличие статуса очередников, причем числиться на очереди по улучшению жилищных условий необходимо по отдельным очередям. Общим, как для собственников, так и для нанимателей жилых помещений, положительным моментом является сохранение права на сохранение района проживания при переселении, регламентированным ст. 3 Закона Москвы № 21:Гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, или которым жилые помещения (жилые дома) принадлежат на праве собственности, предоставляются благоустроенные жилые помещения в жилищном фонде города Москвы соответственно по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования или в собственность в районе проживания. Район проживания - территория, ограниченная внешней границей районов города Москвы, прилегающих к району города Москвы, в котором расположен жилой дом, подлежащий освобождению. При этом эти районы города Москвы должны находиться в одном административном округе города Москвы. Если ранее более выгодным было иметь в доме, подлежащем сносу, муниципальное жилое помещение и рассчитывать на максимальную реализацию жилищных прав нанимателей при переселении, то с вступлением в силу ЖК РФ можно однозначно утверждать, что как процессуальные так и материальные права собственника жилого помещения стали более защищены по сравнению с правами нанимателя жилого помещения в подлежащем сносу доме.

Специалист Юридической фирмы “КМ Консалтинг”
Егоров Константин Михайлович



Возврат к списку


Позвоните нам бесплатно
Сегодня 19.6.2024

Оборудование, машины

Публикации

С первого июля 2024 года вступят в силу новеллы закона о приватизации. 15.04.2024 С первого июля 2024 года вступят в силу новеллы закона о приватизации.

Поправки внесены в закон о приватизации Федеральным законом от 06.04.2024 № 76-ФЗ. С первого июля 2024 года минимально допустимая цена госимущества заменит способ приватизации без объявления цены. Способ будет использоваться, если никто не купил объекты в рамках публичного предложения.

подробнее