/information/17840/

Долевая собственность на жилье: Спасаемся от квартирных рейдеров и шантажа

Ситуации, когда у небольшой однушки-двушки несколько законных владельцев, которые не ладят друг с другом, все чаще используют с выгодой для себя аферисты.

«Подарок» к свадьбе

Эту историю, выложенную в одном из блогов, долго обсуждал Интернет. Представьте сами.

День свадьбы. Последние приготовления. Звонок в дверь. На пороге - три незнакомых мужика, которые утверждают, что купили долю в квартире, принадлежащей на правах общей долевой собственности жениху и его родственникам, и пришли поселиться. Мужиков крепкими словами посылают куда подальше. Но через некоторое время они возвращаются вместе с полицией.

Выяснилось, что у незваных гостей действительно есть документ о праве собственности на долю аж... в 2 квадратных метра. Продала им эту долю - прямо «мыльная опера» - бывшая жена одного из бывших совладельцев, уже покойного. А ей та самая пара квадратов много лет назад отошла при разводе. Доля бывшей родственницы размером не тянула даже на санузел, дама в квартире не появлялась, потому про нее все забыли. А зря.

Новые собственники, купившие на троих те самые 2 квадрата, сразу же поставили деловой ультиматум: выкупайте нашу долю - и назвали цену, примерно раз в десять превышающую рыночную.

- Либо... не чините нам препятствий к владению имуществом, - заявили незваные гости и... заняли самую лучшую комнату, куда только-только была куплена новая мебель, подарок к свадьбе молодоженам...

Откуда берутся права на два квадратных метра

Специалисты подтверждают: такие истории, увы, становятся все более злободневными.

Российское законодательство защищает права всех собственников независимо от размера их доли в общей недвижимости.

- Владелец даже небольшой доли в квартире может как пользоваться своим имуществом, так и распорядиться им по своему усмотрению, - поясняет адвокат Светлана Жмурко. - Каждый сособственник вправе вселиться в квартиру, если ему принадлежит доля в ней. Чинить препятствия во вселении нельзя, в противном случае заинтересованное лицо вправе обратиться в суд.

И тут возникает главная закавыка, поскольку наше законодательство позволяет дробление собственности до сколь угодно малых долей. Один из авторов этих строк собственными глазами видела документы на наследование 622/1000 доли в московской квартире!

Как правило, мелкие доли возникают, когда у ушедшего в мир иной собственника оказывается много наследников (например, квартира или доля в ней делится между последней семьей и детьми от предыдущих браков). Ужиться такой компанией вместе вряд ли получится. В идеальном случае всем родственникам удается миром договориться и совместно продать квартиру (это выгоднее, чем продавать ее по долям), а деньги поделить. Но возможны и не идеальные ситуации, когда и так мелкие доли переходят по наследству дальше и дробятся на еще более мелкие или делятся в результате развода. При этом договориться миром категорически не удается, и кто-то из совладельцев продает свою часть квартиры «на сторону» - совсем чужим людям.

И самое худшее: цена доли в собственности примерно на 20 - 25% ниже обычной рыночной стоимости того же числа квадратных метров в квартире, если продавать жилье целиком. Этим обстоятельством активно пользуются аферисты. Покупают по дешевке, скажем, 1/155 долю в однушке-двушке и начинают шантажировать тех, кто в этой квартире жил всю сознательную жизнь, требуя огромного выкупа (см. историю выше). Иногда шантажом занимаются и сами родственники: гоните бабки - либо сдадим свою долю бригаде гастарбайтеров...

Как защищаться

Первое, что стоит иметь в виду: сособственники имеют преимущественное право покупки доли (ст. 250 ГК РФ). То есть тот из родственников, кто решил свою долю продать, обязан об этом решении сообщить остальным совладельцам. На практике соблюдение правила выглядит так: собственник доли отправляет совладельцам письменное уведомление о грядущей продаже, ее дате и выставленной цене доли. Он, в частности, может воспользоваться нотариальной услугой: нотариус отправляет со своего адреса письма содольщикам с уведомлением о вручении.

Если ничего такого не было сделано и о продаже доли в вашей квартире вы узнаете от новых собственников (при этом никаких письменных доказательств того, что вам предлагалось выкупить долю, не существует), такая сделка достаточно легко оспаривается через суд.

И второе. Многим, кто страдает от содольщиков-шантажистов, может пригодиться поучительная история, которую нам рассказал московский нотариус Алексей Сафонов. По его словам, случилась она в одной известной московской актерской семье (имена героев по понятным соображениям не разглашаются). Владелец 1/10 доли, получивший ее в результате наследования, фактически шантажировал других домочадцев: мол, согласия на продажу всей квартиры не дам, а свою долю (ей соответствовало около 4 кв. метров жилплощади) меньше, чем за 3 миллиона рублей, вам не продам.

В суде адвокат, нанятый остальными членами семьи, умело использовал п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса. Согласно этому пункту если доля сособственника незначительна и он «не имеет существенного интереса в использовании общего имущества», то суд может принять решение о принудительной «замене» доли денежной компенсацией.

- То есть фактически можно добиться принудительной продажи доли «скандалиста» остальным совладельцам. Причем в этом случае используется средняя рыночная цена, - поясняет Алексей Сафонов.


Елена Аракелян,Анна Добрюха
Источник: Комсомольская правда