/information/17417/

Приобретателю квартиры на вторичном рынке нельзя быть уверенным в том, что однажды права на нее не оспорит наследник бывшего собственника.

Приобретателю квартиры на вторичном рынке нельзя быть уверенным в том, что однажды права на нее не оспорит наследник бывшего собственника. Если покупатель был добросовестным, то риск нового приобретателя потерять недвижимость ничтожен. Зато продавцу, вполне вероятно, придется расстаться с долей средств, вырученных от продажи.
Проблемы наследования регулируются ст. 1110-1185 ч. 3 Гражданского кодекса РФ «Основания наследования». В ст. 1111 указано, что наследование осуществляется по завещанию или по закону, а наследование по закону имеет место, когда оно «не изменено завещанием». При этом нужно учитывать, что и завещание может не иметь полной силы, если существуют так называемые обязательные наследники (нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, несовершеннолетние дети).

В Гражданском кодексе (ГК) РФ обозначен шестимесячный срок вступления в права наследования. И, казалось бы, всего полгода можно ожидать сюрприз от родственников продавца, а затем уже спокойно наслаждаться жизнью в новообретенной квартире. Однако в ГК РФ также сказано, что если законный наследник не знал или не мог знать об открытии наследства, то тот же шестимесячный срок начинает считаться не со дня кончины родственника, а с того момента, когда наследнику стал известен сам факт. Поэтому теоретически претензии на недвижимость могут возникнуть и через полгода, и через год, и двадцать лет спустя.

Малыша обидели

Сложилось так, что при разводе супругов дети, как правило, остаются с матерью. Следовательно, если наследство досталось от женщины, то можно с большой долей вероятности утверждать, что внебрачный ребенок в статусе наследника не появится.

Иное дело, когда умер мужчина. Никакие базы и никакие спецслужбы не могут дать гарантии, что где-то в далеком таежном поселке не живет его сын. Факт может навеки остаться великой тайной, если отпрыск или его законный представитель, не объявит о своем существовании самостоятельно.

Характерный пример. Жил некий человек в Москве и, как деликатно выражаются юристы, «открыл наследство». Его родственники наследство оформили, а затем продали квартиру добросовестному покупателю. В то же время где-нибудь в Ухте жил сын покойного, которому было всего пять лет. Причем совершенно не важно, в браке он был рожден или по счастливой случайности, – для суда важен биологический фактор. Он не знал и не мог знать о смерти отца.

По прошествии тринадцати лет уже совершеннолетний бастард узнает о существовании дорогой московской недвижимости, законным наследником которой он мог бы являться. По закону у него шесть месяцев на то, чтобы восстановить срок наследования через суд. И по достижении совершеннолетия он может подать иск.

«Скорее всего, ему восстановят срок. Но мой прогноз такой: новый собственник, с очень большой вероятностью, квартиру не потеряет, – говорит генеральный директор компании «Консультационный центр по строительству и недвижимости» Анна Максимова. – А вот возмещение части денег по сделке суд, очень вероятно, для новоявленного наследника потребует. Тот, кто продавал квартиру, должен будет отдать долю наследства этому юноше».

Другое дело, что суд не станет принимать во внимание тот факт, что тринадцать лет назад стоимость квартиры исчислялась сотнями тысяч, а теперь миллионами рублей. Доля истца будет соотноситься с ценой, указанной в договоре купли-продажи тех лет.

Разумеется, наследника это должно справедливо возмутить. Ведь как компенсировать то, что люди, продавшие квартиру, в которой была его законная доля, все это время пользовались его деньгами? Как компенсировать то, что за время кончины его отца до момента открытия наследства стоимость квартир изменилась? Однако все это больше вопросы математики, чем права.

Продавец квартиры на подобные претензии приведет разумные аргументы. Он не знал о существовании еще одного собственника, продал квартиру по рыночной цене того времени и не видит причин возмещать сегодня в разы больше.

Надо делиться

«Говорить о том, что наследник способен лишить добросовестного покупателя его недвижимости, вряд ли справедливо. Гипотетически может случиться и такое. Особенно учитывая долю субъективности в принятии решений нашими судьями, – рассказывает адвокат Аркадий Горячный. – Долю приобретенных средств от продажи выигрывают регулярно, при этом взыскание всегда обращено на продавца, а не нового собственника».

Разумеется, наследник, он же истец, должен вооружиться серьезной доказательной базой. Потому что суд будет исследовать обстоятельства, при которых истцу стало известно о смерти наследодателя. Ему придется объяснять в суде, почему он не знал о факте продажи квартиры. Но претензии на долю жилья со стороны истца, в подавляющем большинстве случаев, тщетны.

У обделенного наследника есть шанс истребовать свою часть от стоимости квартиры на момент продажи: половину, треть, четверть и т. д. Размер будет определяться по закону.

Ст. 1148 и 1149 ГК РФ очерчивают круг лиц (нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, несовершеннолетние дети), которые имеют право на наследование так называемой обязательной доли – она выделяется всегда, даже если имеется завещание не в их пользу.
В целом защититься от внезапного наследника непросто. Самый верный метод – просто не покупать квартиру, продавец которой стал собственником на основании свидетельства о наследстве, или застраховать право титула (страхование права собственности на недвижимость).

Вячеслав Березниченко
Источник: Бюллетень Недвижимости