Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Статьи

16.12.2024

Мошеннические стратегии на торгах по банкротству Как не попасть в ловушку?

подробнее

Публикации

Конкурентные преимущества распределенной системы «БИЗНЕС-ЧЕЙН». 09.02.2025 Конкурентные преимущества распределенной системы «БИЗНЕС-ЧЕЙН».

Лётов Максим Викторович, управляющий партнёр.  У российских цифровых платформ есть масса преимуществ.

подробнее
/information/14955/
Аккредитация на электронных торговых площадках, услуги агента. WhatsApp: +7 968 771-34-72

Правовые вопросы

Досье на застройщика: как проверить новостройку перед сделкой.Приобретение квартиры на этапе «бумаги», котлована или строительства — это серьезный риск.

Досье на застройщика: как проверить новостройку перед сделкой.Приобретение квартиры на этапе «бумаги», котлована или строительства — это серьезный риск.

Приобретение квартиры на этапе «бумаги», котлована или строительства — это серьезный риск. Как узнать, не «заморозит» ли застройщик строительство дома, квартиру в котором вы покупаете? Ведь печальных примеров в недавнем прошлом было достаточно… Чтобы взвесить все риски, нужна информация, добыть которую порой непросто. Как это сделать правильно, мы спросили и у участников рынка недвижимости, и у профессиональных андеррайтеров.

Документы и факты

Желая проверить партнера, которому вы доверяете свои деньги на довольно большой срок, обратите внимание прежде всего на опыт, известность и размер компании. Однако даже эти серьезные показатели не могут быть «железной» гарантией. «Строительство порой замораживалось именитыми девелоперами и продолжалось малоизвестными, к примеру, компанией ДУКС, — аргументирует Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty. — В Подмосковье есть масса застройщиков с положительной репутацией, но в случае их выхода на столичный рынок потребителю они будут не знакомы. Однако отвергать их с порога было бы опрометчиво со стороны покупателя. То же самое относится и к региональным девелоперам. Также я бы не стал обращать внимание и на размер компании».

На сайте объекта должна быть размещена проектная декларация. Кроме того, «при знакомстве с перечнем юридических документов застройщика потенциальному покупателю необходимо обратить внимание на указанный в них целевой порядок использования земельного участка, который должен свидетельствовать либо о праве аренды земли для строительства жилого дома, либо о праве собственности на землю, которая относится к категории, где разрешено жилищное строительство», — советует Анжела Кузьмина, коммерческий директор УК «Уникор».

Показателем надежности застройщика, безусловно, является ведение деятельности в соответствии с федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Во-первых, соблюдение 214-ФЗ дает серьезные гарантии покупателю, во-вторых, говорит о прозрачности компании перед органами власти. Да и перед клиентами тоже: «Если проект реализуется в соответствии с ФЗ №214, то бухгалтерскую отчетность застройщик обязан предоставлять для ознакомления любому обратившемуся лицу. Данные о кредиторской и дебиторской задолженности, информация о финансовых рисках включаются в проектную декларацию, публикуемую в СМИ или на сайте застройщика. При этом установлены жесткие нормативы финансовой устойчивости таких застройщиков, которые регулируются Правительством РФ (см. Постановление Правительства РФ № 233 от 21 апреля 2006 года)», — сообщает Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».

О работе подрядчиков и поставляемых ими материалах, да и вообще о качестве домов и уровне их эксплуатации можно судить по отзывам людей, купивших в них квартиры. Как правило, покупатели, а потом и жильцы, создавшие ТСЖ, делятся своим опытом и жалобами на интернет-форумах. «Здесь вы сможете составить представление о том, насколько быстро подключают коммуникации, лифты, электричество, с какими трудностями сталкиваются жители при начале эксплуатации и проведении ремонта. Эти процессы характеризуют добросовестность застройщика», — говорит Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер».

Читайте между строк

«Основной причиной остановки строительства во время кризиса в большинстве случаев стала проблема с финансированием, поэтому с этой точки зрения надежной можно назвать ту компанию, которая имеет собственные средства на возведение жилья», — справедливо замечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». Иногда в компании с гордостью говорят о строительстве на собственные средства или раскрывают информацию о кредитных линиях, но чаще всего такие сведения, как кредитная история, долговая нагрузка перед кредиторами и т. д., скрыты от любопытных глаз. «Получить доступ к подобной информации потенциальному покупателю нереально. Да и с чего бы застройщику разглашать информацию о финансовой состоятельности? Ведь потенциальный покупатель не является контролирующим органом, к тому же под его личиной может скрываться конкурент или журналист, желающий предать гласности то, что компания предпочитает скрыть», — рассуждает Роман Строилов.

С настоящей открытостью на нашем рынке дело обстоит не очень хорошо, но иногда компания вынуждена становиться более прозрачной: «Если застройщик намерен привлекать инвестиции на международных финансовых рынках, то отчетность его перед инвесторами — необходимое условие успешного размещения выпущенных ценных бумаг», — замечает Василий Шарапов. Идеальная компания, самая открытая и надежная — та, что провела IPO и торгуется на международной бирже, но подавляющему большинству участников рынка об этом не приходится и мечтать.

Поэтому стоит поднять подборку деловых СМИ, работа которых как раз и заключается в мониторинге состояния рынка и его участников. Из них можно почерпнуть информацию о кредитных линиях, открытых застройщику банками, или о госгарантиях. Сотрудничество с банками идет в плюс застройщику: это значит, что банк в любом случае поможет достроить объект. Государственные гарантии, которые в разгар кризиса были предоставлены некоторым застройщикам (например, ГК «ПИК»), тоже положительный фактор: покупатель может рассчитывать, что и в следующий раз компанию в случае необходимости поддержит государство.

Информация информации рознь

Однако информацию из прессы не нужно путать с пиар-публикациями, которые присутствуют в тех же изданиях. В целом пиар-политика во многом зависит от стиля руководства и характеризует именно его, а также амбиции фирмы, а вовсе не ее устойчивость. Достаточно привести пример мощного пиара «Социальной инициативы» — компании, деятельность которой закончилась печально, или «громкую» Mirax Group, которая ныне имеет неисполненные обязательства перед покупателями.

«Кризис показал, что компании с наибольшей пиар-активностью в кризисный период серьезно подвели своих инвесторов и дольщиков. Только благодаря вмешательству государства они были избавлены от банкротства. Остерегаться стоит и суперзакрытости, когда о компании вы не можете через открытые источники найти ни малейшей информации», — резюмирует Григорий Алтухов.

Важнее, пожалуй, качество и информативность интернет-сайта застройщика. «Сайт — лицо каждой компании. Полная информация об объекте, команде девелопера, наличии и стоимости квартир, документах, разрешающих возведение объекта, проектно-сметной декларации говорит о том, что застройщик чувствует комфортное финансовое состояние, раз может позволить себе содержание и обновление подобного ресурса», — отмечает Роман Строилов.

Анжела Кузьмина рассказала, что за определенную плату можно получить информацию о финансовой состоятельности застройщика — как в банке, кредитующем девелопера, так и с помощью специальных информационных баз данных, например, в «Интегрум Компании», которая содержит структурированную и систематизированную информацию о текущем финансовом состоянии, хозяйственной деятельности, сведения о государственной регистрации и сданных бухгалтерских отчетностях всех юридических лиц, зарегистрированных на территории РФ.

Используйте профи

Борис Шаронов, директор департамента рисков НСКА (Национального страхового и кредитного агентства), поделился секретами профессионального андеррайтинга. Экспертиза застройщика и проекта, сказал он, проводится по трем направлениям. Во-первых, это правовой анализ учредительных, правоустанавливающих и исходно-разрешительных документов участников проекта строительства.

Во-вторых, оценка финансового состояния застройщика и его партнеров, оценка рисков схемы привлечения финансовых средств, прогноз экономической состоятельности проекта. И, в-третьих, анализ косвенных факторов, оказывающих влияние на риски: исполнение застройщиком обременений, наличие и состояние офисов продаж, состояние непосредственно объекта строительства, наличие собственной материально-технической базы, анализ информации от местной администрации, надзорных органов, конкурентов…

Непрофессионалу такой андеррайтинг провести очень сложно. Но можно применить «военную хитрость»: прийти в страховую компанию и сделать вид, что хотите застраховать покупку квартиры. Крупные компании вроде «Росно» не захотят проводить андеррайтинг застройщика и проекта ради одного человека: они работают только с определенными девелоперами. А вот компании поменьше могут согласиться. Они, конечно, тоже имеют своих аккредитованных застройщиков, но «если человек покупает у другого игрока рынка, мы проводим экспертизу этого застройщика. И если он кажется нам недостаточно надежным, отказываем в страховании, — рассказали в НСКА. — В любом случае проверка одного или даже нескольких застройщиков обойдется клиенту в фиксированную сумму 2000 руб.» Но и тут не все однозначно: как признается Борис Шаронов, если страховщик по результатам экспертизы отказывает в страховании, это еще не говорит о том, что проект заведомо обречен на неудачу — возможно, застройщик просто применяет схему продаж, при которой страхование невозможно в принципе.

Мария Лукьянова
Источник: Собственник

Детальная картинка: Array

Возврат к списку


Позвоните нам бесплатно
Сегодня 17.2.2025

Оборудование, машины

Рынок криптовалют

24.01.2025 Указ Трампа прокладывает путь Федеральному криптовалютному резерву, но не упоминает биткоин

Президент США Дональд Трамп подписал указ, предусматривающий создание рабочей группы по рынкам цифровых активов. Структуру возглавит специальный советник по ИИ и криптовалютам

подробнее