/information/10685/

Квартира в новостройке со стенами и без: плюсы и минусы выбора, финансовая выгода, предложения рынка

Сегодня на московском и подмосковном рынке недвижимости можно купить и квартиры с «голыми» стенами (т.е. без ремонта), и жилье вовсе без стен, но в то же время и отделанные «под ключ» объекты. Многие специалисты рынка отмечают рост интереса к последним, но часть покупателей сознательно выбирает квартиры свободной планировки, без внутренних перегородок и ремонта. В общем, о вкусах не спорят, а достоинства и недостатки есть у каждого из этих видов жилья.

Обо всем об этом, а также о том, в каких проектах целесообразнее искать облюбованный вид квартиры, рассказывает журнал о недвижимости www.metrinfo.ru.

Квартиры бывают разные

На сегодня в Москве и Подмосковье можно купить:
1) квартиры свободной планировки, без внутренних стен и отделки (как вариант – с черновой отделкой пола, потолка и несущих стен), т.е. пространство, ограниченное лишь несущими стенами, расстояние между которыми может доходить до 9 метров. Обычно в таких квартирах все же возведены стены между кухней, ванной, санузлом и комнатным пространством.
2) квартиры с трассировкой (предоставляемые в проектном решении); как таковых стен там нет, но в проекте они есть и на объекте обозначаются линиями шириной в один кирпич и высотой в 2-3 кирпича,
3) квартиры со стенами, но без отделки (как вариант – с черновой отделкой),
4) квартиры со стенами, отделкой, сантехникой и пр.

Квартиры со свободной планировкой прежде всего предлагаются в монолитно-кирпичных домах, более того, «в таких новостройках квартира с внутренними перегородками – большая редкость», - утверждает Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIR Properties. Главное преимущество таких квартир – можно самому решить, как распределить жилое пространство. «Покупатель может сделать в квартире, например, не три комнаты с окном в каждой, а одну комнату с тремя окнами и т. п.», - поясняет Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. Вот только времени на это уходит, как правило, много, да и денег тоже – по оценкам специалистов, стоимость ремонта в таком случае может доходить до 50% от стоимости жилья. В этом – основной минус «свободных» квартир. Кроме того, они требуют разработки проекта и его согласования, получения разрешения на перепланировку.

Такой проблемы позволяют избежать квартиры с трассировкой, так как у них уже есть согласованный проект, если, конечно, вы все-таки не будете настаивать на своем. «В нашей практике около 40% не меняют предложенного компанией проектного решения», - утверждает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». Существенных затрат на ремонт не избежать и в этом случае, но квартиры с трассировкой все же позволяют сэкономить: «В обмеры БТИ в площадь не включается площадь стен. Соответственно, без трассировки площадь квартиры будет больше, и за излишек придется доплачивать», - объясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-новостройки».

Квартиры со стенами, но без отделки позволяют покупателям «обдизайнить» жилье как душа пожелает, при этом стоимость ремонта будет ниже, чем в квартире со свободной планировкой. Сделать из «двушки», скажем, «трешку», будет непросто, но в то же время это жилье несколько дешевле, чем квартира с отделкой.

Преимущество квартир с отделкой, отмечает Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер»-Москва, заключается, во-первых, в том, что позволяет сэкономить на ремонте. Экономия при индустриальных масштабах отделки застройщиком по сравнению с отделкой одной квартиры может составлять 20-35%. Во-вторых – покупатель быстрее въезжает в квартиру, экономя время, силы, нервы. Особенно это актуально для инвесторов, ориентированных на сдачу квартиры в аренду. В-третьих, предоставляется возможность взять только один кредит – ипотечный - на уже готовую для проживания квартиру, и нет необходимости искать деньги на ремонт.

Стены по классу

Вид квартир, предлагаемых в новостройках, зависит от класса жилья: «Сегодня практически все элитные новостройки и новостройки класса премиум и бизнес продаются со свободными планировками либо в проектном решении», - утверждает Марина Маркарова (MAYFAIR Properties), а квартиры со стенами и с отделкой предлагают преимущественно в домах экономкласса.

«Квартиры с отделкой в домах высокого уровня с трудом находят покупателей – слишком разные у людей вкусы, и сделать универсальный ремонт сложно. Даже если отделка в целом нравится покупателю, он, как правило, планирует что-то в квартире переделать», - рассказывает Сергей Лушкин (ООО «Квартал Эстейт»), что, кстати, влечет за собой и дополнительные расходы.

«В России люди слишком долго жили в типовых квартирах с одинаковым набором мебели, можно сказать – по сценарию фильма «Ирония судьбы», поэтому возможность создать свое собственное, уникальное жилье очень востребована», - говорит Ирина Постовалова, руководитель департамента реализации объектов недвижимости ЗАО «Дон-Строй Инвест».

Тем не менее и дорогое жилье бывает со стенами и даже с отделкой, правда, речь скорее о бизнес-классе, а не об элитных домах. Так, квартиры бизнес-класса с межкомнатными перегородками, отделкой и даже мебелью предлагаются в жилых комплексах Кутузовская Ривьера, Миракс Парк, Форт Кутузов. Здесь, как уточняет Александр Зиминский (Penny Lane Realty), будет хороший паркет или качественный ударопрочный ламинат, разноуровневые потолки, красивая подсветка. Такие проекты отделываются по оригинальным авторским проектам, и все элементы интерьера выполняются в едином стиле и цветовой гамме.

В домах же экономкласса, особенно в типовых панелях, квартиры со стенами – обычное явление, да и ремонт с недавних пор - не редкость: «В этом году набирает обороты тенденция увеличения доли квартир с отделкой в сегменте экономкласса», - сообщает Мария Литинецкая (МИЭЛЬ-Новостройки»).

Также стоит отметить, что в Подмосковье квартир свободной планировки немного во всех сегментах (впрочем, за МКАД преобладают новостройки экономкласса и класса комфорт): «Такие «вольности», как жилье без межкомнатных перегородок, допускают администрации далеко не всех районов Московской области. Поэтому застройщики часто просто вынуждены выполнять перегородки в полном объеме и указывать в проекте «комнатность» квартир (1- 2- 3 и т.п.), а если есть отдельные комнаты, значит, есть и перегородки», - говорит Сергей Якир, коммерческий директор компании «Азбука Жилья»

Как сообщает эксперт, доля квартир с выполненным ремонтом в общей структуре продаж новостроек возросла до 15-17% в Москве и до 6% в Московской области.

Что почем

Как мы уже отмечали, квартиры со стенами и отделкой стоят, как правило, дороже объектов без стен и отделки, но это все равно дешевле, чем возводить перегородки и делать ремонт самостоятельно. По оценкам экспертов, в домах экономкласса квартиры с установленными внутренними стенами будут стоить на 5-15% дороже аналогичных объектов со свободной планировкой, а квартиры с отделкой могут отличаться от неотделанных в среднем на 4-6 тыс. руб. за кв. м. «В сегменте же бизнес-класса наличие межкомнатных стен в квартире повышает ее стоимость примерно на 20%, а если квартира сдается еще и с отделкой, то она обойдется дороже уже на 25-40%», - говорит Александр Зиминский (Penny Lane Realty).

Застройщик строит

Строители предпочитают возводить жилье без перегородок, потому что им так дешевле: не надо тратиться на строительные и отделочные материалы, набирать в штат дизайнеров-проектировщиков и специалистов по отделочным работам. Ликвидность квартир при этом выше, ведь как бы ни хотели покупатели приобрести жилье со стенами, эти самые стены в конкретном проекте могут им не понравиться: «своего» покупателя приходится ждать дольше, чем при продаже «пустых» объектов. Кроме того, нет бюрократической волокиты с многочисленными инстанциями, в которых требуется согласовать проекты квартир, и жилой комплекс можно сдать гораздо быстрее.

Тем не менее сегодня на рынке довольно много новостроек и со стенами, и даже с отделкой, особенно в экономклассе Московской области. Иные застройщики предлагают в одном проекте как квартиры со стенами и отделкой, так и без них. Например, это актуально для ЖК «Режиссер», ЖК «Коперник», ЖК «Царицыно», ЖК «Красная горка» (г. Люберцы) и др. Другие компании, как, например, группа компаний «МОРТОН», создали собственные ремонтные компании или отделения, поэтому у покупателей появилась возможность даже во время строительства дома договориться об отделке и въехать в уже готовое жилье. «Работая с большими объемами, мы можем предложить клиенту оптимальные цены на ремонт и материалы, одновременно осуществляя жесткий контроль качества на каждом этапе, а также гарантируя сроки выполнения ремонтных работ» - уточняет Антон Скорик, генеральный директор «МОРТОН-Инвест».

ГК «Пионер»-Москва, работающая в сегменте комфорткласса (стоимость квартир - от 5 до 10 млн руб.), в ближайшем будущем предложит покупателю квартиры с отделкой: «Проведенные нашей компанией исследования показали, что наш покупатель хотел бы покупать квартиры с качественной отделкой от ГК «Пионер», - говорит Владимир Трибрат. - В итоге в новом проекте у станции «Сходненская» мы запроектировали 100% квартир (520 штук) с отделкой. То есть в жилом комплексе не планируется квартир без отделки».

В популярных московских жилых комплексах – Мичурино, Юрлово, Марфино, Алексеево, Нахимово, Головино застройщик «Ведис Групп» предлагает четыре варианта дизайна квартир: европейский, английский, византийский, скандинавский. Квартиру с отделкой можно купить и в строящемся микрорайоне «Царицыно». Для этого нужно заказать у компании «НДВ-Недвижимость» вариант на выбор из трех: «Классика», «Средиземноморье», «Кантри». Стоимость квадрантного метра с отделкой – 86 тысяч рублей, без отделки – 77 тысяч.

Сегодня в экономклассе квартиры со стенами можно купить, например, в микрорайоне 9А в г. Реутове. Здесь реализуются квартиры в построенных и сданных госкомиссии монолитно-кирпичных корпусах 1, 2, 6, 7, 8А, 8Б, 9, 10, а также в новом корпусе 3, где завершается отделка фасадов. «Реализация квартир осуществляется в соответствии с 214-ФЗ. В продажу предлагаются однокомнатные (площадь 58,5-60,5 кв. м), двухкомнатные (76,25-90,4 кв. м) и трехкомнатные (102,9-110,7 кв. м) квартиры. Стоимость квадратного метра составляет от 77,6 тыс. руб.», - рассказывает Мария Литинецкая (МИЭЛЬ-Новостройки).

В бизнес-классе квартиры с перегородками можно купить, например, в г. Пушкино (микрорайон Серебрянка). Здесь предлагаются 1,2,3,4-комнатные квартиры площадью от 13,8 до 111,4 кв. м в 4-секционном доме переменной этажности (18-22-17-14 этажей). «На территории жилого комплекса планируется строительство гаражного и спортивно-оздоровительного комплексов, ремонтных мастерских, магазинов и искусственного водоема с благоустроенными берегами. Сегодня завершен монтаж дома, срок ГК – I кв. 2011 г., а квадратный метр стоит в среднем 61 тыс. руб.», - рассказывает Сергей Якир (Азбука Жилья).

А квартиры со стенами и отделкой предлагаются, например, в ЖК «Ярославский» (г. Мытищи): «Объекты сдаются с обоями и ламинатом, пластиковыми стеклопакетами, дверями, сантехникой и домофоном. Стоимость однокомнатной квартиры (34,4-37,4 кв. м) – от 2,87 млн руб., двухкомнатной (56-60,4 кв. м) – от 4,1 млн руб.», - говорит Мария Литинецкая (МИЭЛЬ-Новостройки).

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Сегодня в Москве и Подмосковье можно купить как квартиры с перегородками (с ремонтом и без), так и объекты «свободной планировки», правда, в бизнес-классе, не говоря уже о премиальном сегменте, предлагаются в основном последние. Квартиры со стенами, хотя и стоят немного дороже аналогичных без стен, «позволяют сэкономить на проектных и строительных работах, а также заселиться в новый дом сразу после его сдачи ГК, вот только реализовать свои дизайнерские идеи при этом не получится.

Ольга Агуреева
Источник: Мetrinfo.ru