/information/10101/

Как заставить застройщика подписать договор или вернуть деньги? Наш многоквартирный дом построен, но городская администрация никак не дает разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Въезжаем в новостройку: спорим из-за коммунальных платежей и «вексельных» договоров; добиваемся ввода дома в эксплуатацию; определяем самозванца-управляющего.

Непосвященному человеку может показаться, что главное при приобретении квартиры – это скопить необходимое количество денег. Спорить не будем: финансы действительно важны, без них никакой покупки, конечно, не будет. Но вот утверждать, что после внесения требуемой суммы компании-застройщику все ваши проблемы решатся сами собой, было бы чересчур наивно. В этом в очередной раз убеждают истории покупателей – тех, кто купил квартиры в новостройках.

Дом не вводят в эксплуатацию, несмотря на решение суда

Наш многоквартирный дом построен, но городская администрация никак не дает разрешение на ввод его в эксплуатацию. Был суд, который вынес решение – обязать администрацию сделать это. Но после того, как мы обратились в ФРС за регистрацией прав на квартиры, нам было отказано – опять на основании того, что нет разрешения от горадминистрации. Как нам повлиять на городские власти?

Наши эксперты назвали достаточно внушительный перечень законодательных актов, регламентирующих порядок исполнения судебных решений. Это и Гражданско-процессуальный кодекс РФ, и Федеральный закон «Об исполнительном производстве» (№229-ФЗ от 02.10.2007 г.), и Федеральный закон «О судебных приставах» (№118-ФЗ от 21.07.1997 г.). В общем, есть на что опереться…

В описанном случае ответчик добровольно не исполняет решение суда - следовательно, необходимо возбуждение исполнительного производства, - объяснила www.metrinfo.ru Ирина Круглова, заместитель генерального директора «Московского агентства недвижимости». – Вы должны обратиться к судье, который выносил решение по вашему делу, и получить исполнительный лист. Далее судебный пристав-исполнитель возбуждает по вашему заявлению исполнительное производство. Обязанностью судебного пристава-исполнителя как раз и является обеспечение исполнения решения суда. А в соответствии со ст. 6 ФЗ «Об исполнительном производстве» «законные требования судебного пристава-исполнителя обязательны для всех государственных органов, органов местного самоуправления, граждан и организаций и подлежат неукоснительному выполнению на всей территории Российской Федерации».

Василий Шарапов, замруководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», добавляет, что если ответчик злостно уклоняется от исполнения суда, его можно привлечь к административной ответственности за неисполнение требований неимущественного характера, содержащиеся в исполнительном документе (см. ст. 17.5 КоаП РФ), и даже к уголовной ответственности. Ст. 315 Уголовного кодекса РФ («Неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта») предусматривает наказание вплоть до двух лет лишения свободы.

«Необходимо обращаться в прокуратуру по факту неисполнения решения суда и проведения в этой части проверки, в органы внутренних дел о возбуждении уголовного дела. В правительство Московской области - по факту злоупотребления своими полномочиями на местах», - советует адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».

А еще Марина Маркарова, управляющий партнер компании «MAYFAIR Properties», рекомендует жителям обратиться с иском о возмещении материального вреда и компенсации морального вреда, причиненного длительным неисполнением решения суда ввиду бездействия судебных приставов по исполнению решения суда.

Как заставить застройщика подписать договор или вернуть деньги?

Мы купили квартиру, оплата которой была предусмотрена по следующей схеме: 50% сразу и 50% через год. На первую сумму нам выдали вексель (да и то не на полную сумму). Сейчас подходит время платить оставшиеся 50%, но делать этого не хочется: застройщик явно затягивает сроки, кроме того, предполагается, что за новую порцию денег нам выдадут очередной вексель. Можно ли как-то заставить застройщика либо подписать нормальный договор (по 214-ФЗ), либо вернуть нам уже вложенные деньги?

Летом уходящего года действительно был принят ряд поправок к законам, обязывающим застройщиков оформлять документы с покупателями только в соответствии с 214-ФЗ. Однако следует понимать, что закон обратной силы не имеет. «Поправки действуют с 21 июня 2010 года и не распространяются на сделки, заключенные до этой даты», - объясняет Василий Шарапов («Сити-XXI век»).

Так что «обязать» застройщика перезаключить договор вы точно не сможете.
Что касается варианта с возвратом средств – тут нужно посмотреть, что записано в договоре. «Не исключено, что в случае неоплаты оставшихся 50% покупателю грозит неустойка», - прогнозирует Вероника Панкова, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты», член экспертного совета Гильдии риелторов Москвы.

С другой стороны, определенные рычаги давления на застройщика у покупателя есть. На руках у него вексель, т.е. обязательство заплатить к определенному времени определенную сумму – дождитесь этого срока и потребуйте погашения. Кроме того, не исключено, что застройщик и посейчас продолжает привлекать деньги по вексельным схемам, а после минувшего лета это уже запрещено – за это штрафуют на 1 млн руб. Деликатно выясните этот вопрос и – если да – также деликатно намекните застройщику, что вы готовы в случае чего сообщить в надзорные органы. Как говаривал Аль Капоне, доброе слово и пистолет вместе убеждают лучше, чем просто доброе слово…

Дом достроили сами: как разделить затраты?

Застройщик, построив дом на 80%, объявил себя банкротом. Дольщики через суд выделили доли, получили на них свидетельства о собственности, после чего образовали ТСЖ и своими силами достроили дом. Но есть среди них и такие, кто отказался вносить деньги. Можно ли теперь как-то заставить их доплатить?

Вопрос оказался очень сложным, и ответы оказались прямо противоположными. «Да, фактически понесенные расходы при условии, что они подтверждены документально, распределяются на всех, - уверен Махач Бижанов, управляющий партнер юридической фирмы «Legal Consulting Group». – Взыскать денежные средства можно в судебном порядке, как и наложить арест на имущество должников».

«В соответствии со ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, - возражает Виктор Козлов, генеральный директор компании «Авгур Эстейт». – Поэтому решение о возобновлении строительства, как одна из форм распоряжения долевой собственностью, должно быть принято всеми без исключения участниками долевой собственности».

«Проблема «банкротства строительной компании на середине проекта» достаточно актуальна в последние годы, но единой законодательной базы пока что не возникло в связи с тем, что в каждом случае все очень индивидуально», - высказывает «общепримирительную» точку зрения Марина Маркарова («MAYFAIR Properties»).

Законна ли смена управляющих?

Наш многоквартирный дом построен три года назад. Тогда нами (жильцами) были заключены договоры с одной из управляющих компаний – она связана с застройщиком. Недавно уже другая УК развесила объявления, что теперь управление домом берет на себя она – на основании того, что «застройщик разорвал отношения с предыдущими управляющими». Никакой другой информации, подтверждающей эти сведения, нет. От жителей требуют, чтобы они пришли в офис новой УК и заключили договоры уже с ней. Законны ли подобные действия? Что может подстерегать тут жителей?

Действия незаконны. Скорее всего, строительная компания по привычке считает этот дом «своим» и «отдала» его новой управляющей компании – хотя права на это не имела. Поскольку в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса (ЖК) РФ выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Если такого собрания не было – это грубое нарушение.

«Отношения застройщика и управляющих компаний не могут оказывать влияния на договорные отношения между собственниками жилья в многоквартирном доме и этой УК, - категоричен Виктор Козлов («Авгур Эстейт»). – Если жильцы действительно являются собственниками квартир, то их не могут обязать заключить договор с другими управляющими без их согласия».

Насчет того, что их тут может что-то «подстерегать», жители беспокоятся правильно. И это «что-то» (с вероятностью 99,9%) – повышение тарифов. Ведь в полном соответствии с законодательством размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги устанавливается в договоре – и цифры с новой компанией, они вполне могут оказаться выше, чем были раньше. «Обратитесь в старую УК с просьбой прокомментировать эти действия, затем – в новую УК с просьбой обосновать свое предложение, - рекомендует Вероника Панкова («Пенаты»). – Думаю, что после обращения поймете, кто и куда вас тянет».

Могут ли отключить коммуникации?

Дом сдан в июле 2010 года, свидетельства о собственности на свою квартиру мы еще не получили. Застройщик требует оплачивать коммунальные платежи именно с момента сдачи дома и по своим тарифам, которые выше средних по городу. В случае отказа грозят отключить все коммуникации. Законны ли эти требования, и действительно ли застройщик имеет возможность отключить все: электричество, воду, отопление – особенно зимой?

Очень любопытный вопрос. С одной стороны, существует ст. 153 ЖК РФ, где совершенно четко говорится, что «обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Казалось бы, все однозначно – до получения свидетельства о собственности никаких платежей! Но застройщикам это по понятным причинам не нравится, и они все время стремятся «повесить» траты на жителей. Делается это либо путем «незнания» - застройщик для убедительности таращит глаза и говорит, что «мы же несем траты за коммуналку!». «Лечится» просто – обращением в суд.

Второй вариант поведения хитрее: в договор, который покупатель подписывает с продавцом новостройки, вносится пункт об обязательстве будущего собственника оплатить коммунальные и эксплуатационные расходы. «Такое встречается нередко, - комментирует ситуацию Евгений Баринский, руководитель юридического отдела компании «Delta estate». – Обычно застройщик желает получить от будущего собственника компенсацию понесенных застройщиком расходов за период с даты ввода жилого дома в эксплуатацию». Если покупатель подписался под подобным условием, спорить бесполезно…

Что касается перспективы отключения коммуникаций, то такая возможность есть – но она ограничена. «Коммунальные службы действительно имеют право отключить электричество и воду, отопление остается на минимальном уровне, необходимом для предотвращения нарушения теплообмена дома, - говорит Махач Бижанов («Legal Consulting Group»). – Но это происходит при наличии задолженности за полгода и после уведомления и предоставления срока для оплаты». Но, как правило, до этого не доходит – коммунальщики (если чувствуют свою правоту) ограничиваются тем, что подают на жителей иски в суд.

Перепланировка «нежилья»: нужно ли согласовывать с жителями?

Имеем в собственности нежилые помещения в жилом многоквартирном доме. Подготовили проект перепланировки. Комиссия по согласованию требует согласовать это с управляющей компанией или на внеочередном собрании собственников жильцов, причем утвердить должно большинство не менее 3/4. Наш проект предусматривает возведение легких перегородок, проем в ненесущей стене, прокладку в полу трубы водопровода и канализации для кухни от стояка, установку алюминиевых радиаторов. Никаких мероприятий, затрагивающих места общего пользования, фасад, общедомовых сетей, мы не планируем. Законно ли требование согласовать с УК или общим собранием?

Наши эксперты единодушно высказались в том смысле, что законных оснований для подобного условия нет. «Законодательством не установлено требование по согласованию проекта перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме с УК или на внеочередном собрании собственников жилья», - выражает общее мнение Виктор Козлов («Авгур Эстейт»).

Однако Василий Шарапов («Сити-XXI век») добавляет «ложечку дегтя»: по его словам, на федеральном уровне не разработан четкий порядок согласования перепланировки нежилых помещений. А реальная судебная практика во многом зависит от того, в каком регионе имеет место указанный случай, и от особенностей регионального законодательства.

От себя автор может добавить, что сотрудники жилищных инспекций иногда знают законы, мягко скажем, не очень хорошо. Был случай, когда им не понравились документы 1998 года, и они потребовали «подкрепить» их справкой из ЕГРП – хотя свидетельство о собственности было безупречным, продать, например, по нему квартиру можно было бы без проблем.

Владимир Абгафоров
Источник: Мetrinfo.ru