/articles/1679/

Истекает срок ранее заключенного, договора аренды

На практике возникают проблемы, если земельный участок, на котором находится здание, строение, сооружение, ранее был предоставлен в аренду и срок договора истекает. Статьей 36 ЗК РФ установлено, что лица, в собственности которых находятся здание, строения, сооружения, могут приобрести земельный участок на правах аренды или собственности, и возможности отказа госоргана от заключения соответвующего договора не предусмотрено. Тем не менее органы власти зачастую препятствуют реализации данной нормы.
Для лиц, у которых до подачи заявления о приобретении земельного участка в аренду или собственность участок находился на праве постоянного бессрочного или на праве срочного возмездного пользования, никаких проблем не возникнет, а вот у арендаторов — вполне возможно.
Дело в том, что на практике выработалась позиция (что нашло отражение в пункте 7 постановления пленума Высшего арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»), согласно которой исключительное право, провозглашенное в статье 36 ЗК РФ,может быть реализовано только один раз. Ранее судебная практика применяла это положение закона по-разному. В одних регионах
считалось, что такое право появилось только после вступления в силу Земельного кодекса РФ, а значит, распространяется на отношения, возникшие после 1 января 2002 года. Другие же, напротив, полагали, что если договор аренды был заключен до 1 января 2002 года, исключительное право аренды сохраняется. Суды обосновывали свою позицию тем, что в соответствии со статьей 7 ЗК РФ положения Кодекса применяются к земельным отношениям, возникшим до введения его в действие, в части тех прав и обязанностей, которые появятся после этого момента. А поскольку до введения в действие Земельного кодекса РФ исключительного права аренды земельного участка, на котором расположено здание, не было, оно не могло быть использовано собственниками зданий.
Казалось бы, пленум Высшего арбитражного суда РФ разрешил данный спор, однако в юридической среде продолжают утверждать: в законе не сказано, что исключительное право выбора приобретения земельного участка в собственность или в аренду может быть реализовано только один раз, поэтому толкование пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, данное пленумом, ограничивает права участников земельных отношений. А в связи с тем что ограничение прав допускается только на основании федерального закона, данное толкование является незаконным. Стоит отметить, что действительно ни в пункте 9 названного постановления, ни в каком-либо другом акте не содержится оснований такого ограничения.
С учетом же того, что указания пленумов Высшего арбитражного суда РФ обязательны только для нижестоящих судов, но не для других органов и лиц, анализируемую проблему нельзя, к сожалению, признать разрешенной.