/articles/1677/

Аренда или собственность: кто выбирает?

Кто вправе принимать решение о том, приобретать земельный участок в собственность или в аренду? Этот вопрос порождает
постоянные споры между собственниками зданий и публично-правовыми образованиями — собственниками земельных участков.
Первые полагают, что участок должен быть предоставлен им на том праве, какое они сами выберут. Вторые считают, что право выбора принадлежит в этом случае им как собственникам участков.
Представляется, что право решать данный вопрос принадлежит собственнику здания, находящегося на земельном участке.
Данный вывод подтверждается следующими аргументами.
1.Статья 36 ЗК РФ наделяет собственника постройки исключительным правом на приватизацию расположенного под ней земельного участка или приобретение права аренды на него(п. 1 ст. 36); такое же право имеют сособственники зданий, расположенных на неделимых земельных участках.
2.Поскольку речь здесь идет о праве на заключение договора купли-продажи или аренды участка, ему противостоит обязанность собственника участка (публично-правового образования)заключить один из этих договоров.
3.Точка зрения, согласно которой выбор приобретаемого права зависит от воли собственника участка, входит в противоречие со статьей 36 ЗК РФ. Если бы право выбора оставалось за соб-ственником земельного участка, то закон говорил бы лишь о возможности требовать от него принять решение о том праве,на котором может быть предоставлен участок.
4.Предоставленная собственнику недвижимости возможность выбора приобретаемого им права на участок соответствует принципу единой юридической судьбы участка и возведенных на нем построек (ст. 1 ЗК РФ). Данный принцип может быть в полной мере реализован только при совпадении в одном лице собственника земельного участка и построек на нем.
Давая собственнику постройки возможность приобрести участок, закон расширяет сферу применения принципа единства юридической судьбы участков и возведенных на них построек. Совпадение в одном лице собственника участка и возведенных на нем построек, к каковому стремится законодатель, благоприятно скажется на обороте недвижимости и положении ее собственников, повысит инвестиционную привлекательность объектов недвижимости.
Таким образом, право собственника постройки самому решать, покупать ему расположенный под постройкой участок или взять его в аренду, основывается как на формулировке статьи 36 ЗК РФ, так и на общем намерении законодателя создать предпосылки для консолидации в одном лице собственника земельного участка и постройки на нем.