/articles/1676/

Обременение недвижимого имущества с участием нерезидентов.

В нашей стране мало используется такой способ защиты недвижимости, как переоформление права собственности на нерезидента Российской Федерации. При его применении компания нерезидент будет владеть объектом либо непосредственно, либо через российскую дочернюю структуру.
Для защиты своего имущества в Российской Федерации можно применять и такую схему владения: российское юридическое лицо — нерезидентная компания — траст.
Передавая права на недвижимое имущество подконтрольной компании с иностранной юрисдикцией, собственник усложняет задачу предъявления претензий на этот заманчивый актив. Недавно ставшее традиционным средством правовой защиты — обращение в суд с требованием о перерегистрации прав на недвижимое имущество — оказывается неэффективным против иностранных компаний. Это обусловлено тем, что существует особая процедура извещения иностранных лиц о судебном разбирательстве, если у них нет филиала на территории Российской Федерации, нет уполномоченного представителя в России.
Суд извещает такие компании через министерство юстиции иностранного государства или другой компетентный орган. Процедура уведомления может быть предусмотрена международным договором, а если договора нет, то рассмотрение дела затягивается еще больше. В том же случае, когда ответчик не был надлежащим образом уведомлен о дате и времени судебного слушания, оспорить решение не составит труда, так как это аргумент для его отмены. В этой связи возникает вопрос о выгоде не просто иметь дело с иностранной компанией, а самому приобрести статус иностранного юридического лица.
Огромным плюсом этого способа защиты недвижимости является то, что имуществу, которое зарегистрировано на нерезидентную компанию, гарантирован режим наибольшего благоприятствования, и его защищает не только национальное законодательство, но и международные соглашения.

Важно знать!

- Все международные соглашения, ратифицированные в установленном порядке Российской Федерацией, имеют на
территории страны силу национального законодательства,
а в случаях, когда национальное законодательство противоречит международному соглашению, последнее имеет
приоритет.
Таким образом, грамотное использование нерезидентных структур позволяет обеспечить защиту недвижимости в большинстве случаев более эффективно, по сравнению с использованием исключительно российских инструментов правовой защиты.

Практические рекомендации

Наиболее распространенными и эффективными видами обременения имущества в целях его защиты являются доверительное управление имуществом, аренда и залог.
Сдавать в аренду, залог или доверительное управление имущество либо иным путем обременять собственность необходимо с помощью дружественной компании, подконтрольной собственнику и зачастую им же и созданной.
Самый популярный способ обременения и защиты недвижимости — залог (ипотека). Большим преимуществом данного способа является то, что недвижимость остается у залогодателя не просто фактически, но и юридически. Несовершенство же залога заключается в том, что схема его реализация сложнее, чем остальные виды обременения, так как надо изобретать начальное обязательство, которое и обеспечивается залогом. Однако с точки зрения защиты имущества это — дополнительный плюс.