/interview/11647/

Промышленные предприятия – terra incognita для управляющих компаний

Сфера управления промышленными предприятиями одна из самых неразвитых и неосвоенных профессиональными управляющими компаниями. УК стараются обходить ее стороной. В то время как эта ниша, по мнению экспертов, при правильном подходе может стать весьма успешной и доходной. На чем основываются страхи управляющих компаний, почему собственники промышленных предприятий не спешат в объятия УК и возможен ли взаимовыгодный компромисс для обеих сторон, специально для RussianRealty.ru рассказывает Дан Дубов, заместитель генерального директора управляющей компании «Фрагра».

- Дан, какой интерес для управляющих компаний могут представлять промышленные предприятия?
- Начиная разговор на тему управления промышленными объектами прежде всего следует определиться с интересами собственников промышленных активов, нежели с интересом управляющих компаний. Одновременно следует иметь в виду, что в данном случае необходимо отдавать себе отчет, что речь здесь должна идти не об управлении, а именно об эксплуатации. Кроме того, система аргументации эксплуатирующих организаций в случае промышленного предприятия не отличается от системы аргументации в случае любого другого объекта коммерческой недвижимости: концентрация собственника на основной деятельности, эффективность профессиональной сервисной компании, ответственность, управление рисками.

- То есть фактически та же самая эксплуатация объектов коммерческой и промышленной недвижимости ничем не отличается? Или же есть какая-то специфика?
- Специфика, конечно, есть. Промышленное предприятие, в отличие от, например, торгового объекта, как правило, характеризуется наличием собственно производственных помещений и оборудования, общеинженерных систем, административно-бытового корпуса, складов хранения сырья и готовой продукции и, зачастую, обширной территорией с собственными подъездными путями. Если разделить эксплуатацию на собственно техническое обслуживание и управление инфраструктурой, то можно заметить, что оборудование промышленного предприятия делится на две составляющие –общеинженерные системы и основное и вспомогательное технологическое оборудование. Как показывает наш опыт, владельцы промышленных предприятий на сегодняшний день неохотно идут на аутсорсинг обслуживания технологического оборудования, а внешние эксплуатирующие организации в свою очередь не готовы браться за эту работу в силу специфики и специализации самого оборудования. Таким образом, собственник, теоретически готовый привлечь внешнюю эксплуатирующую организацию, сталкивается с ситуацией, когда он вынужден привлекать внешнюю компанию, толком не реформировав собственную службу главного инженера, до этого ответственную и за общеинженерное, и за технологическое оборудование. Очевидно, что подобный подход приводит не к повышению эффективности, а, напротив, к повышению издержек. Решение собственника в данном случае очевидно.

- Это что касается эксплуатации. А если рассмотреть другие составляющие?
В части управления инфраструктурой (клининг, охрана и т.п.) следует отметить следующее: большинство производственных предприятий, сложившихся или выживших в постсоветский период, существовали в период тотального дефицита: от сырья и комплектующих до квалифицированных кадров и технологий.

- То есть многие процессы формировались, исходя из принципа самодостаточности и максимальной независимости от поставщиков и смежников?
- Совершенно верно. Технологии строились от доступного сырья; оборудование модернизировалось и модифицировалось за счет собственных ресурсов по правилу «Левши» (отсюда – столь важная, зачастую переоцененная, роль службы главного инженера); логистика осуществлялась своими силами и т.п. В результате многие предприятия, уходя от висевшей на них мертвым грузом «социалки», обрастали собственными вспомогательными производствами, не имеющими отношения к основной производственной деятельности. Очевидно, что ни клининг, ни служба безопасности не стали исключениями. Эти функции (в особенности клининг) по-прежнему в подавляющем большинстве случаев осуществляются in-house. При этом надо заметить, что стандарты чистоты, исповедуемые сервисными компаниями, несколько отличаются от осознанных потребностей промышленных предприятий. Согласитесь, есть некоторая разница между режимом чистоты офисного или торгового комплекса класса «А» и завода по производству металлоконструкций. Так что и в этом случае есть смысл говорить о степени готовности эксплуатирующих организаций к предоставлению услуг промышленным предприятиям.

- Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что на сегодняшний день рынок аутсорсинга службы эксплуатации промышленных предприятий развит крайне слабо?
- Именно. Совершенно очевидно, что слабая развитость рынка является серьезным вызовом для профессиональных эксплуатирующих организаций – возможным путем расширения присутствия на рынке.

- Каковы же перспективы развития этого рынка; и насколько данный рынок может быть интересен профессиональному сообществу?
- Чтобы ответить на данный вопрос, необходимо оценить, с какими именно проблемами столкнется профессиональная эксплуатирующая организация при попытке проникновения на эту terra incognita. Большинство проблем непосредственно следует из изложенного выше:

    * инерция мышления;
    * специфичность производства и технологического оборудования;
    * переоцененность функций службы главного инженера;
    * непонимание истинных потребностей предприятия провайдером услуг.

Разберем эти проблемы подробнее.
Инерция мышления. Очевидно, что эта проблема связана с многолетней практикой выживания и modus operandi промышленных предприятий. Решение этой проблемы требует времени и положительных сигналов, достижимых на примерах западных предприятий, перенесших практику аутсорсинга в Россию, а также отечественных предприятий, изначально выстраивающих свою деятельность в соответствии с зарубежными аналогами.
Специфичность производства и технологического оборудования. Данная проблема носит двойственный характер. Существуют предприятия, готовые передавать на обслуживание все свое оборудование: от общеинженерных систем – до «чистых» комнат, и здесь вопрос лишь за квалификацией эксплуатирующей организации. Подобных случаев, увы, меньшинство, даже по общемировым меркам, поскольку технология производства, производственные методики и даже состав оборудования, зачастую имеют статус коммерческой тайны. Разделение инженерии на общеинженерные системы и технологическое оборудование представляется возможным, разумным и перспективным, но здесь мы сталкиваемся со следующим препятствием.
Переоцененность службы главного инженера промышленного предприятия. В силу причин, изложенных выше, служба главного инженера заняла серьезное место в иерархии промышленного предприятия. Кроме того, зачастую ситуация на промышленных предприятиях складывается таким образом, что никто из высшего руководства компании не представляет себе со всей отчетливостью ни функционал, ни реальную загруженность службы. Мы не преследуем цели умалить роли службы главного инженера промышленного предприятия, но весь опыт управления говорит о том, что слабо контролируемая бюрократическая структура (а служба главного инженера в определенной степени является именно таковой) склонна к преувеличению собственных заслуг, раздуванию штата и т.д.

- Выходит, что деятельность службы главного инженера, как правило, не нормирована, не склонна к перераспределению полномочий и, соответственно, к сокращению штата?
- Можно сказать и так. Говоря иначе, закрытость службы главного инженера (даже при учете ее расходов в ERP-системе), малая вовлеченность в нормирование операций руководства промышленного предприятия ведут к кажущейся неэффективности внешней эксплуатации по сравнению с услугами in-house.

- А что касается истинных потребностей предприятия?
- Непонимание истинных потребностей предприятия провайдером услуг является еще одним камнем преткновения. Как уже было отмечено выше, у большинства сервисных компаний, приобретших основной опыт на ниве обслуживания деловых, торговых и многофункциональных комплексов, нет достаточной экспертизы для того, чтобы предлагать услуги промышленным предприятиям, как включая обслуживание технологического оборудования, так и исключая его.



- Давайте подведем итоги.
- Из всего вышеизложенного можно сделать выводы о вызовах, стоящих перед профессиональными эксплуатирующими организациями, преследующими цель выхода на рынок промышленной недвижимости.
• повышение собственной квалификации в части обслуживания технологического оборудования;
• осознание принципиальности отличия промышленных предприятий от традиционных объектов рынка коммерческой недвижимости в разрезе различия их потребностей;
• определение целевого сегмента – западных предприятий и предприятий «западного толка», как ключей от входа на данный рынок;
• создание и практическое применение принципа разделения стоимости обслуживания общеинженерного и технологического оборудования.

- В вопросах, связанных с управлением промышленной недвижимостью, особняком стоит вопрос о редевелопменте бывших производственных площадок и той роли, которую здесь могут играть управляющие компании.
- На сегодняшний день есть смысл говорить о ситуации, когда промышленное предприятие перебазируется на новое место (в случае внутригородского расположения – за город), а на месте бывшей промышленной площадки возводится комплекс, более отвечающий потребностям города в наше постиндустриальное время. Как легко видеть, задача состоит из двух частей: «Где?» и «Что?». «Где» – разместить выводимое производство, и «Что» – построить на его месте. Если ответ на первый вопрос в значительной степени зависит от характера производства, его перспектив, договоренностей с местными властями и финансовой привлекательности проекта редевелопмента территории, то вопрос «Что?» полностью лежит на плечах консультантов или управляющей компании, способной соединить экспертизу в анализе, маркетинге, управлении проектом строительства, последующей эксплуатации и управлении объектом.

- Да, но при этом в широких массах бытует мнение, что редевелопмент бывших промышленных площадок имеет существенные преимущества по сравнению с развитием новых площадок. Это связано и с энергообеспеченностью промышленных объектов, расположенных на месте строительства, и с наличием коммуникаций.
- К сожалению, подобное мнение ошибочно: технические условия оформляются под конкретный проект, а состояние коммуникаций оставляет желать много лучшего: вплоть до полной их замены. Впрочем, каким бы сложным не был подобный проект (а такой проект сложен априори) российские девелоперы, в полной мере освоившие тонкости применения административного ресурса, с легкостью и изяществом справляются с любыми сложностями, зачастую не привлекая ни управляющие компании, ни консультантов.
Одним словом, рынок промышленной недвижимости исключительно интересен, как для эксплуатирующих, так и для управляющих компаний. Но для освоения этого рынка потребуются время и качественный сдвиг: как в качестве услуг управляющих компаний, так и в психологии собственников.

Источник: RussianRealty.ru