/information/621914/

1 января вступил в силу закон о страховании застройщиков.

Российское правительство, уже не один год озабоченное бесконечными конфликтами между недобросовестными застройщиками и дольщиками, придумало механизм решения проблемы. Им стал новый законопроект, предусматривающий обязательное страхование ответственности застройщиков путем вступления их в так называемое ОВС (общество взаимного страхования). Принят он был в январе текущего года, а полноценно функционировать  начнет с 1 января 2014 г. Давайте попробуем разобраться, в чем же суть данного документа, и с какими подводными камнями очередного «умного» нововведения могут столкнуться девелоперы (застройщики) и дольщики (покупатели).
Общество взаимного страхования застройщиков (ОСВ) плюсы и минусы

На первый взгляд, все кажется логичным и правильным. Закон призван защищать права граждан, решивших принять участие в долевом строительстве. Застройщики, возводящие дома на средства дольщиков, должны не только регистрировать все договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре, но и предоставить гарантии своей финансовой платежеспособности достроить объект в четко оговоренные сроки. Вступление в общество взаимного страхования застройщиков – самый привлекательный, по мнению законодателей, способ регламентирования отношений на рынке долевой недвижимости.

Целью создания обществ взаимного страхования застройщиков (ОСВ) является аккумулирование некого страхового резерва, которым в случае недобросовестной работы или банкротства того или иного застройщика будут покрываться вклады дольщиков. Но станет ли этот общий котел реальной подмогой девелоперским компаниям, столкнувшимся с временными трудностями, или способом переложить свои обязательства «скользким» застройщикам на более успешных коллег – неизвестно.  Согласно закону, количество участников ОСВ должно быть не менее 30-ти, а это значит, что в единой связке окажутся как стабильные застройщики, так и работающие на грани фола. Коллективная ответственность несет за собой определенные риски и может значительно подорвать бизнес прибыльных строительных корпораций. Первый минус.закон о страховании застройщиков

Суммы страховых взносов пока не оглашаются, но, судя по прогнозам экспертов, будут колебаться в районе 3% от стоимости квартиры. Показатель отчислений не взят с потолка, а рассчитан путем соотношения общего объема заключенных договоров ДДУ к величине невыполненных по ним обязательств.  Сразу напрашивается вопрос – почему все должны платить одинаково? При такой уравниловке общества взаимного страхования являются своеобразным тупиком для порядочных застройщиков и выгодной ширмой для уклонения от ответственности нечистым на руку. Второе слабое место.

Даже заявления Александра Когана, министра правительства Московской области по долевому жилищному строительству и аварийному жилью, о возможном дифференцировании размеров страховых взносов не вселяют в застройщиков особых надежд. Расчет предполагаемых платежей планируется осуществлять на основе рейтингов платежеспособности строительных компаний. Но учитывая коррупционный подтекст составления такой статистики, особенно когда на кону миллионы долларов, такой способ отличить «грешное от праведного» изначально бесперспективен. Налицо третья явная недоработка закона.
Альтернативы обществам взаимного страхования застройщиков

Существуют еще два варианта деятельности застройщиков в рамках российского законодательства: застраховать ответственность перед своими дольщиками в коммерческой страховой компании или предоставить им банковскую гарантию. Рассмотрим вкратце каждый из них.

закон о обязательном страховании ответственности застройщиковЗакон о страховании застройщиков предусматривает возможность получения банковского поручительства как доказательства своей платежеспособности. Кажется логичным заручиться поддержкой именно банка, ведь через него проходят все финансовые потоки, и деятельность застройщика видна как на ладони. При таком раскладе банк должен быть заинтересован в успешном завершении строительства и выполнении всех заявленных обязательств клиента. Но такая схема, в отличие от западной практики, возможна лишь в случае, когда банк  непосредственно участвует в строительном процессе, а таких примеров в российских реалиях пока единицы.

Вторая возможность избежать вступления в ОСВ – страховать договора ДДУ в коммерческих страховых компаниях. К сожалению, в условиях нестабильного строительно-инвестиционного рынка этот вариант наименее привлекателен и объективен. Страховая премия, как правило, не опускается ниже 20-25%, а то и вовсе равняется 50%. Согласиться на такие заоблачные ставки мало кто способен.
Закон о страховании ответственности застройщиков глазами покупателей

Отразится новый закон, естественно, и на дольщиках. Эксперты в один голос заявляют, что расходы по обязательному страхованию застройщиков однозначно лягут на плечи обычных граждан, решивших приобрести долгожданное жилье. Повышение цены квадратного метра новостроек неизбежно, но вот каков будет процент «наценки» пока непонятно. По некоторым прогнозам цифра может возрасти от 4 до 20%. Иллюзия защищенности обернется для покупателей дополнительными затратами и рисками. Приживутся ли общества взаимного страхования в России, покажет время.