Вход
Навигация
Правовые вопросы
Проблемы выкупа земельных участков под зданиями и около них...
1. Насколько востребован выкуп в собственность земельных участков под зданиями и рядом с ними? Какова ситуация в Москве с выкупом земельных участков под зданиями? В настоящее время в Российской Федерации Земельным Кодексом (ЗК РФ) установлены следующие виды прав на земельные участки:1) собственность,
2) аренда,
3) постоянное (бессрочное) пользование,
4) пожизненное наследуемое владение,
5) ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут),
6) безвозмездное срочное пользование.
При этом для частных лиц (физических и юридических) в отношении земли наиболее распространенными являются права собственности и аренды.
Сегодня выкуп в собственность земельных участков под зданиями и рядом с ними является очень востребованным. В абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ установлено, что исключительное право на приватизацию земельных участков (т.е. на их приобретение в частную собственность) а также на приобретение их права аренды имеют граждане и юридические лица – собственники расположенных на соответствующих участках зданий, строений и сооружений. Земельным Кодексом собственникам зданий, по сути, предоставлено право выбора – приобрести участок под зданием в собственность или в аренду. Естественно, для большинства из них наиболее предпочтительным является первый вариант.
Следует учитывать, что, например, в Москве, оформление в собственность земельных участков под зданиями является очень редким исключением, так как законом г. Москвы от 14.05.2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в г. Москве» в отношении земли фактически установлен приоритет арендных отношений над отношениями собственности. В Москве земля под зданиями в абсолютном большинстве случаев оформляется в аренду.
В Московской области выкуп в собственность земельных участков под зданиями является гораздо более распространенным.
2. Кто может приобрести землю под зданиями в собственность? Арендующие площади в зданиях или собственники?
Как уже отмечалось выше в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков (т.е. на их приобретение в частную собственность) имеют граждане и юридические лица – собственники расположенных на соответствующих участках зданий, строений и сооружений. Арендаторы помещений в зданиях не имеют право получить землю под ними в собственность.
Следует учесть, что случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора) - п. 3 ст. 36 ЗК РФ.
3. Как определяются размеры выкупаемых участков? Это жесткое ограничение периметром здания или возможно приобретение в собственность больших площадей?
В действующем законодательстве вопрос о размере выкупаемых под зданиями участков четко не определен. Если следовать букве закона, то из п. 1 ст. 36 ЗК РФ можно сделать вывод, что собственник здания имеет исключительное право на выкуп земли, расположенной только под зданием, т.е. в рамках его периметра («пятна застройки»). Вместе с тем, в п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст. 552 ГК РФ указано, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. На практике собственнику здания предоставляется земля не только в рамках периметра здания, но и земля, расположенная рядом с ним и необходимая для эксплуатации здания. В абз. 2 пункта 7 ст. 36 ЗК РФ, который посвящен вопросам установления границ и размеров выделяемых земельных участков, установлено, что «границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка».
В Москве существует практика заключения отдельных договоров аренды земельных участков, расположенных под «пятном застройки» здания и отдельных договоров в отношении прилегающей к зданию земли.
4. По каким причинам получают отказ на разрешение на покупку этой земли?
По общему положению ЗК РФ (п. 4 ст. 28) отказ в предоставлении в частную собственность земельных участков не допускается за исключением случаев, когда:
· земельный участок изъят из оборота,
· федеральным законом установлен запрет на приватизацию участков,
· участки зарезервированы для государственных или муниципальных нужд.
Подразумевается, что во всех других случаях заинтересованное лицо вправе обратиться в уполномоченные органы для предоставления земельного участка под принадлежащим ему зданием в частную собственность или в аренду.
5. Если собственник владеет частью здания, то какую долю участка он может приобрести?
Как уже отмечалось выше в случае, если здание (помещения в нем), принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора) - п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Таким образом, собственник части здания может претендовать (наряду с собственниками оставшейся части здания) на получение участка в долевую собственность.
6. Может быть так, что согласно планам Московского правительства участок зарезервирован под государственные нужды. Чем это грозит собственникам здания? Есть ли возможность купить участок в этом случае и как это осуществить?
На некоторые земельные участки могут быть наложены определенные ограничения, которые должны быть отражены в Генеральном плане Москвы, документах кадастрового учета участка. Следует отметить, что ситуация, когда здание находится в собственности частного лица, а земельный участок под ним имеет какие-либо ограничения является достаточно редкой. По общему правилу если участок зарезервирован под государственные или муниципальные нужды, то строительство на нем невозможно.
На практике в Москве в отношении участков с вышеуказанными ограничениями заключаются договора краткосрочной аренды, которые по окончании срока могут быть не продлены.
В ЗК РФ (ст. 49) существуют положения, в соответствии с которыми любой участок, в том числе и расположенный под зданием, может быть в исключительных случаях изъят для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа. К числу таких случаев относят, в частности, размещение на участке объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, например, объектов федеральных энергетических систем, использования атомной энергии; обороны и безопасности, федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи. Решение об изъятии участков для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ.
В ст. 239 ГК РФ установлено, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.
8. Какова выкупная цена земельных участков в Москве?
Как уже отмечалось выше в Москве оформление в собственность земельных участков под зданиями является очень редким исключением, земля под зданиями в абсолютном большинстве случаев оформляется в аренду. В Москве в соответствии с законом г. Москвы от 14.05.2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в г. Москве» за пользование соответствующим участком часто взимается не только арендная плата, но и плата за само право на заключение договора аренды земельного участка (пункт 1 статьи 23 Закона.). Но указанная плата не взимается за заключение договоров аренды в отношении земли, находящейся под зданиями, в отношении такой земли взимается только арендная плата.
9. Какие законы в настоящее время регулируют вопросы выкупа земельных участков под и рядом со зданиями?
Вопросы выкупа земельных участков под зданиями регулируются, в первую очередь, Земельным (ст. 35, 36) и Гражданским Кодексами РФ (глава 17), а также нормативными актами субъектов РФ. В Москве – это Закон г. Москвы от 14.05.2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в г. Москве», Закон г. Москвы от 16.07.1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве», Постановление Правительства Москвы № 522-ПП от 27.07.2004 г. «О порядке проведения оценок стоимости земельных участков…».
Антуфьев Илья Владимирович,
Юрист-эксперт
Консультационного Центра Недвижимости
Позвоните нам бесплатно
Новые предложения
123.299.712 Руб
Москва 2651Сегодня 4.5.2024
Продажа Акций
217.786.000 Руб
Москва 2145Оборудование, машины
1.360.000 Руб
Грузовой тягач седельный MAN18.400 Блоги
Депутаты Госдумы предлагают с 1 сентября 2024 года запретить организацию обращения криптовалюты в России,
Исключение будет сделано для экспериментов ЦБ и для майнеров.
Об этом говорится в законопроекте №...
Концессии
запрос -предложение Руб
Химки 0083