Вход
Навигация
Правовые вопросы
Сделки с недвижимостью несовершеннолетних - что день грядущий нам готовит?
Все сделки с недвижимостью, в которых одним из собственников является несовершеннолетний, осуществляются с обязательным предварительным разрешением органов опеки и попечительства.В первую очередь такая защита связана с тем, что в России имеется немалое количество так называемых неблагополучных семей.
С другой стороны, большинство ответственных родителей вынуждены претерпевать серьезные неудобства и ограничения в случаях, если совершают сделки по продаже или обмену квартир и другой недвижимости с несовершеннолетними детьми.
Для того чтобы получить заветное разрешение на продажу квартиры, оба родителя ребенка должны написать в Администрацию района по месту проживания заявление с просьбой совершить соответствующую сделку.
Сотрудники органов опеки скурпулезно сравнивают имеющиеся жилищные условия ребенка с жилищными условиями, которые несовершеннолетний будет иметь после сделки приобретения нового объекта. К заявлению прилагаются два комплекта документов на продаваемый и приобретаемый объекты недвижимости.
Основное внимание инспектора органов опеки обращают на площади помещений: как жилую, так и общую, уровень удобств и год постройки продаваемого и покупаемого объектов, наличию необходимой инфраструктуры: школы, детского сада, детской поликлиники. Если условия ребенка ухудшаются хотя бы по одному параметру, то назначается специальная комиссия, которая и принимает мотивированное решение.
Какими нормативными документами руководствуются ответственные сотрудники органов опеки и администрации районов?
На сегодняшний день основой являются нормы Гражданского (статьи 26-40, 292), Семейного(статья 60), Жилищного Кодексов, Федерального Закона "Об опеке и попечительстве".
Принятие решений и выдача разрешений на сделки осуществляются на основанииуже обветшавших:
- Письма Минобразования РФ «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20 февраля 1995 года;
Письма Минобразования РФ «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» от 9 июня 1999 г. N 244/26-5.
Однако со времени выхода данных методических документов в сделках с недвижимостью произошли кардинальные изменения.
Всё больше квартир приобретается с помощью ипотечных кредитов и средств материнского капитала, часто оба инструмента молодые семьи хотят использовать одновременно. В результате использования средств материнского капитала и ипотечного кредита жилищные условия семей улучшаются, но в большинстве случаев квартиры до полного расчета по кредиту остаются в залоге у банков.
Письмо Минобразования РФ «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20 февраля 1995 года «...не рекомендует одобрять сделки, при которых производится покупка квартир в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большего риска потери имеющейся площади».
Таким образом, возникает противоречие.
Справедливости ради хочется отметить, что юристы органов опеки и попечительства начали выдавать положительные разрешения на сделки, когда приобретаемая в собственность ребенку квартира будет находиться в залоге у банка.
Часто встречаются случаи, когда квартиры приобретаются в результате совершения ряда последовательных сделок, так называемых цепочек. А сейчас в Группе компаний «Партнер» в стадии подготовки находится сложная сделка, в результате которой семья с ребенком хочет продать свою 2-х комнатную квартиру, получить кредит и купить 3-х комнатную квартиру большей площади, но находящейся в залоге у другого банка. К тому же и Покупатель 2-х комнатной квартиры получает ипотечный кредит.
Предварительно специалисты «Партнера» проконсультировались с инспекторами органа опеки, однако подобной практики орган опеки и попечительства ещё не имел. Большинство решений на продажу квартир органы опеки выдают с условием одновременной покупки квартиры большей площади. В данном случае деньги от продажи своей 2-х комнатной квартиры семья получит лишь после государственной регистрации права собственности на покупателя. Залог на приобретаемую 3-х комнатную квартиру банк снимет лишь после того, как собственники квартиры полностью погасят задолженность по кредиту. Разрыв в сделках неизбежен, но удастся ли получить разрешение на продажу с нужными условиями?
На сегодняшний день в Нижнем Новгороде в стадии согласования находится проект Постановления Главы г. Нижнего Новгорода, которое регламентирует порядок действий и выдачу Распоряжений Глав администрации районов на сделки по отчуждению недвижимости, находящейся в собственности несовершеннолетних.
Проект постановления содержит большое количество формальных требований к предоставляемым документам, принятию решений и оформлению итоговых Распоряжений.
Но предлагаемые изменения могут не упорядочить, а осложнить жизнь как родителей, так и сотрудников органов опеки. Выполняя все требования, заложенные в проекте постановления, сотрудники районных отделов образования могут несправиться с возросшей нагрузкой.
Инспекторы органов опеки и попечительства в ближайшее время должны предоставить свои замечания к данному проекту. В недалеком будущем сей документ должен быть утвержден.
Приятно отметить, что в Нижнем Новгороде на местах работают специалисты высокого уровня с многолетним стажем работы. Надеемся, что замечания специалистов будут учтены, и вступившее в силу Постановление станет не формальной обузой, а чёткой подробной инструкцией для действий родителей и сотрудников органов опеки и попечительства в различных ситуациях и сделках.
П.С.: Предварительное одобрение юристами органов опеки на сделку с "тремя ипотеками" и разрывом в совершаемых сделках получено, но... возник ещё один непростой вопрос. Отец ребенка, который уже давно проживает с новой семьёй из-за "вредности" не дает согласие на совершение сделки по предлагаемым условиям. В результате совершения сделок условия несовершеннолетнего улучшатся и сделки совершаются в интересах ребенка. На этом основании аргументируем предложение выдать разрешение на совершение сделок и без согласия несговорчивого отца и в итоге получаем необходимое разрешение на сделку.
Из вышесказанного напрашиваются два вывода:
1. Получение разрешений на совершение сделок с несовершеннолетними содержит большое количество условий и нюансов и
2. Для решения таких вопросов лучше обращаться к профессионалам-практикам рынка недвижимости.
Владимир Снажин
Группа Инвестиционно-Риэлторских компаний «Партнер»
Нижний Новгород
Позвоните нам бесплатно
Новые предложения
123.299.712 Руб
Москва 2651Сегодня 4.5.2024
Продажа Акций
217.786.000 Руб
Москва 2145Оборудование, машины
1.360.000 Руб
Грузовой тягач седельный MAN18.400 Блоги
Депутаты Госдумы предлагают с 1 сентября 2024 года запретить организацию обращения криптовалюты в России,
Исключение будет сделано для экспериментов ЦБ и для майнеров.
Об этом говорится в законопроекте №...
Концессии
запрос -предложение Руб
Химки 0083