/information/21161/

Любая сделка, так или иначе, предполагает технический аудит объекта.... Истинные проблемы часто выявляются только в ходе эксплуатации.

В Москве на рынке коммерческий недвижимости растет спрос на такую услугу, как аудит и предоставление технического паспорта здания. Чтобы оценить потенциальный спрос на данную услугу, можно ориентироваться на количество сделок на рынке коммерческой недвижимости. По состоянию на конец 2011 года в Москве насчитывалось порядка 12,5 млн кв.м. качественных офисных площадей. За год было арендовано и куплено около 2 млн кв.м. офисной недвижимости.

Любая сделка, так или иначе, предполагает технический аудит объекта.

Потенциальный спрос на технический аудит огромный, - говорит Сергей Креков, генеральный директор Управляющей компании "Clever Estate", - но компаний с именем и хорошей репутацией пока мало. Выбрать компанию, чье экспертное мнение весомо, ответственно и подкреплено обязательствами, со штатом квалифицированных сотрудников - на сегодня большая проблема: как для потребителя, так и для развития данной услуги в целом. Тем не менее, профессиональные компании уже начали вытеснять с рынка всяких "Петровичей", которые умеют обращаться с отверткой и примерно представляют, как вода попадает в кран, выдавая себя за экспертов, но к услугам которых, все еще прибегают собственники объектов".

Технический аудит применим как к зданию, только что выходящему на рынок, так и ко вторичному объекту коммерческой недвижимости в случае его купли-продажи или аренды площадей. В общем виде он охватывает несколько этапов. На первом, так называемом "бумажном" этапе происходит аудит имеющейся документации, если это вторичный объект - проектной, разрешительной и так далее. Затем - фактический осмотр объекта и составление дефектной ведомости, на предмет того, что не соответствует проекту или требованиям и нормативам. Последний этап подразумевает подготовку заключения.

И хотя алгоритм аудита одинаков, сроки и стоимость работ зависят от состава запрашиваемой информации и от технического задания, которое ставит заказчик услуги.

"Наличие технического паспорта здания является необязательным для владельцев объекта, - отмечает С.Креков, - законодательно этого не требуется, но оно значительно упрощает и укорачивает предпродажный этап. И некоторые собственники это поняли и заказывают аудит заранее, что называется, впрок".

В целом, аудит объекта вторичного рынка осуществить проще, чем нового, прежде всего, потому что уже имеется история обслуживания, и есть возможность оценить работоспособность оборудования не только по имеющейся в наличии технической документации, но и в процессе работы. Если ТЗ заказчика предполагает осмотр только основных узлов здания, ввода, разводки, подключения на предмет соответствия проекту, это занимает 1-2 недели. Если же это полный аудит - то около месяца. Прежде всего, надлежит изучить всю документацию: разрешения, акт разграничения балансовой принадлежности, договоры с ресурсоснабжающими организациями, договоры согласования проекта, и все необходимые документы, которые обычно требуют надзорные органы.

Так, например, в офисном или торговом центре площадью 10 тыс. кв м, где есть лифты, пожарная система, охранная система, вентиляция, отопление, вода и т.п. должно храниться порядка 100 нормативных документов, касаемые технического состояния здания, которые в любое время могут запросить различные надзорные органы. Если каких-то документов не хватает, их нужно срочно восстанавливать. Иначе при переходе права собственности вся ответственность за недостающие документы ляжет на нового владельца.

В ситуации же, когда компания заходит на новый объект, полный технический аудит может занимать порядка полутора месяцев. Самое сложное при этом - проанализировать работоспособность сетей. При аудите вновь построенных объектов многое оказывается скрытым от глаз специалистов. Чтобы оценить функционирование инженерных систем, оборудования, их нужно запустить и протестировать, что часто вызывает протест со стороны владельцев здания. Требуется попробовать различные режимы (дать реальное давление, нагрузку на электрические сети), поработать как полноценная эксплуатирующая организация. В идеале, провести выборочное вскрытие точек: проверить проводку, срезать часть канализационной трубы. Например, если не было должного контроля скрытых работ, то кто может поручиться, что рабочие при прокладке коммуникаций использовали гофру, как это положено, а не проложили голый кабель, установили дорогой металлопласт, а не дешевый китайский аналог.

Поэтому при аудите нового объекта, как правило, можно проверить лишь правильность подключения основных узлов сетей, соответствие паспортных данных технической документации. В то время как истинные проблемы часто выявляются только в ходе эксплуатации.

Источник: Личные Деньги