/information/18085/

Земля по-крупному. Кто и зачем ее покупает?

Начиная с середины 2000-х гг. многие инвесторы предпочитали вкладывать свободные деньги в крупные земельные участки, надеясь их впоследствии застроить. Однако в кризис у новоявленных лендлордов не оказалось средств на реализацию проектов. В результате в Подмосковье сложился огромный рынок крупных площадок…

Инвестиции внарезку


По данным руководителя управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергея Мигунова, в 2010 г. сделки с крупными наделами в Московской области исчислялись десятками, а в 2011 г. их количество существенно выросло. В настоящий момент, по словам гендиректора Land Management Юрия Лакеева, в Подмосковье предлагают около 3 тыс. участков площадью от 1 га. Все это земли различных категорий: промышленные, сельхозназначения, поселений и т. д. При этом, как говорит эксперт, проработка документации для дальнейшего девелопмента пока идет менее чем по 100 из них. Перспектива получения необходимых разрешений на остальные достаточно далека или вообще отсутствует. Более того, часть предложений — давние активы землевладельцев, которые они хотят продать. «Порой объект выходит на рынок после того, как собственник понимает, что не имеет средств на его долгосрочное освоение, и выставляет на продажу. Но есть и те, для кого продажа земли на определенной стадии — не крайняя необходимость, а вполне продуманный бизнес-план», — говорит Ю. Лакеев. В таком случае, по его словам, владелец участка изначально ставил задачу провести межевание, если нужно — сменить категорию, а также подготовить документацию для дальнейшего строительства. Для самостоятельной застройки у лендлорда не было либо ресурсов, либо желания, поэтому по окончании запланированных работ или еще раньше он приступает к реализации надела.

Как сообщает директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков, многие из тех, кто владеет крупными земельными активами, пытаются часть из них реализовать, не говоря уже о так называемых мини-лендлордах. «Если сегодня к собственнику обратятся с предложением продать землю по адекватной цене, он, скорее всего, согласится», — говорит эксперт. Помимо этого на рынке появляются объекты, владельцы которых уже сменились. «Основной оборот оптовых земель в настоящее время — это переход заложенных ранее активов банкам, нечастные сделки с землями промышленного назначения и покупка под развитие складских или торговых объектов», — говорит управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов.

По словам Д. Цветкова, сейчас на рынке представлено две категории лендлордов. Во-первых, это собственники крупных участков, которые обременены долгами. В свое время они купили землю, скажем, по 10 тыс. долл./сотка, из них 7 тыс. долл./сотка были кредитные, а сейчас цена упала до 5 тыс. долл./сотка. При этом собственник не может продать ее по такой стоимости, но рассчитывает, что рынок со временем восстановится. Во-вторых, это владельцы, которым земля досталась либо в кризис с большим дисконтом, либо они не использовали при ее приобретении кредит. Они понимают, что цена их актива не может быть заоблачной, и начинают выводить его на рынок.

Если говорить о параметрах предложения, то, по словам Д. Цветкова, основная часть земель расположена либо на южных направлениях, либо на скоростных трассах, таких как Киевское или Новорижское шоссе. «Большинство оптовых объектов выставлено на продажу по Новорижскому (27%) и Симферопольскому (19%) направлениям. При этом около 25% из всех предлагаемых участков расположено на расстоянии 31–50 км от МКАД и 22% — в пределах 51–70 км», — уверяет эксперт.

Спрос инвесторов


По словам Т. Сайфутдинова, чаще всего покупателями крупных участков становятся девелоперские структуры или компании, приобретающие площадки для строительства собственного склада, производства или торгового центра. Как говорит Ю. Лакеев, многие потенциальные покупатели как в Москве, так и в регионах являются застройщиками, которые имеют опыт реализации проектов и хотят развивать новые. Кроме того, это финансовые инвесторы. Они располагают свободными деньгами и планируют вложить их в строительство жилой недвижимости. «Участки приобретают как частные инвесторы, так и девелоперские компании. Однако если первых, как правило, интересуют территории площадью 3–5 га, на которых они планируют вести точечную застройку, то вторые подыскивают крупные наделы — 5–10 га и более», — говорит эксперт. Так, по его словам, с начала этого года резко выросло число запросов от покупателей из регионов: на их долю приходится 30% всех обращений в компанию, хотя еще до конца 2010 г. подобных заявок было не более 5%. Управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский подтверждает, что в покупке крупных участков в Подмосковье заинтересованы в основном региональные девелоперы, для которых такие площадки являются стартом для выхода на столичный рынок. «Далеко не всегда на этих землях что-то строят, однако, если компания планирует осваивать Московский регион, другого пути у нее, по сути, нет», — говорит эксперт.

В свою очередь, С. Мигунов в отдельную группу относит промышленников. «Участки приобретают для создания простых сборочных производств, не требующих длительного строительства и монтажа оборудования. Площадь этих наделов исчисляется несколькими гектарами. При этом ликвидным участок может быть только при условии, что к нему подведены все необходимые коммуникации», — говорит эксперт. Другую категорию рынка составляют земли сельхозназначения: их приобретают под дачное строительство и используют для ведения сельского хозяйства, если речь идет о дальнем Подмосковье.

Вопрос цены


Стоимость актива зависит прежде всего от его назначения. По данным Ю. Лакеева, цена оптовой земли для жилищного строительства в Подмосковье составляет от 7 до 30 тыс. долл./сотка. Промышленные территории продают дешевле, а в сегменте сельхозназначения можно найти немало участков по цене менее 1 тыс. долл./сотка. Например, в 14 км по Пятницкому шоссе продают 6 га в категории земель населенных пунктов для малоэтажного жилищного строительства и рекреационных целей. Его стоимость составляет 4,8 млн долл., то есть 8 тыс. долл./сотка. В 24 км от МКАД по Калужскому шоссе предлагают участок площадью 2,15 га в категории земель промышленности за 1,1 млн долл., или 5,6 тыс. долл./сотка. А в 35 км от МКАД по Киевскому шоссе выставлена на продажу земля сельхозназначения 4,6 га с видом разрешенного использования «для создания защитных насаждений» уже за 233 тыс. долл., то есть по 500 долл./сотка.

По словам управляющего партнера «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, сельхозземли можно купить и по 200–300 долл./сотка. Но, как утверждает С. Мигунов, ценовые индексы — не единственный показатель на этом рынке. «Стоимость площадки в значительной степени зависит от направления и удаленности. Поэтому судить о земельном рынке по среднему ценнику, как, например, и по так называемому ценовому индексу недвижимости на рынке Москвы, не совсем корректно», — говорит эксперт.

В целом, по мнению Д. Цветкова, цены на оптовые земли всегда были завышены. «Это наблюдалось и до кризиса, заметно и сегодня. Потому владельцы большой земли и сидят на своих активах годами, упорно считая себя мультимиллионерами. Для того чтобы продать крупный участок земли, он должен стоить в десять раз дешевле, чем в розницу, уже с межеванием и проведенными коммуникациями», — замечает эксперт. Хотя, по его словам, если знать места, то приобрести недорого хороший объект еще можно.

Важным событием на рынке недвижимости, в том числе и на рынке крупных земельных участков, стало заявление правительства о планах расширения границ Москвы. «Это существенно деформировало рынок земли Московской области. Цены в регионе, который затронет расширение, возросли. Но в целом прослеживается тенденция, когда инвестор приобретает участок, зная, что эта территория войдет в генеральный план развития того или иного города», — говорит С. Мигунов. В таком случае у него есть реальный шанс перевести землю, например, из категории сельхозназначения в ИЖС и после включения в генеральный план продать с достаточно высокой рентабельностью. Другое дело, что это не может быть общим правилом для всех подмосковных земель.

Алексей Лоссан
Источник: Недвижимость & Цены